La venta de carteras está impulsando la actividad de 'Sale & Leaseback' en las empresas
Muchos propietarios están recurriendo a sus activos inmobiliarios como fuente de liquidez, con un aumento de las ventas de carteras
En un entorno económico cada vez más incierto, son más las empresas que recurren a sus activos inmobiliarios como fuente de liquidez. Es por ello que la venta de carteras inmobiliarias se ha convertido en una estrategia muy común.
Los procesos de venta de inmuebles para su posterior alquiler (Sale & Leaseback en inglés) son aquellos en los que las empresas venden sus propios activos inmobiliarios para generar liquidez y posteriormente vuelven a alquilarlos. Estos procesos son cada vez más populares y siguen una tendencia creciente en los últimos cinco años.
Las ventas de inmuebles corporativos en Europa aumentaron el año pasado un 33%, hasta alcanzar los 23.100 millones de euros, en más de 460 transacciones, según el informe "Raising Capital from Corporate Real Estate". La venta de carteras ha sido frecuente en empresas de diversos sectores, desde la alimentación y las bebidas hasta la salud, la logística o el retail.
Por ejemplo, el pasado mes de mayo, la empresa textil Next vendió sus almacenes logísticos de Reino Unido al fondo inmobiliario Aviva Investors, por un importe cercano a los 117 millones de Euros, para posteriormente alquilar dichos inmuebles.
Según Nick Compton, Head of Corporate Capital Markets EMEA de JLL, el crecimiento del Sale & Leaseback tiene mucho que ver con la actual volatilidad generada por la pandemia del COVID-19, lo que ha provocado que los mercados de deuda y otras fuentes de capital estén más limitados.
"El flujo de caja es, por supuesto, un factor importante a corto plazo para muchos propietarios que a la vez son inquilinos de sus inmuebles", dice. "Sin embargo, también se está llevando a cabo una importante reevaluación de los planes actuales y es posible que muchas empresas necesiten capital para desarrollar nuevas oportunidades de negocio".
Las ventas de carteras inmobiliarias representaron casi la mitad del valor de todas las operaciones inmobiliarias en Europa en 2019. Un ejemplo es el de Enterprise Inns, que recientemente ha vendido sus 370 inmuebles en Reino Unido a Davidson Kempner Capital Management por 380 millones de Euros. Por su parte, el gigante de los supermercados Sainsbury's y British Land vendieron conjuntamente y luego arrendaron 12 tiendas, también en el Reino Unido, a Realty Income Corporation, que pagó 470 millones de Euros por la cartera.
Repensar y reformar
Las grandes cadenas de supermercados y de comercio minorista con inmuebles en propiedad son las primeras en considerar las estrategias de Sale & Leaseback a medida que reevalúan su estrategia de negocio.
"Muchas empresas están analizando y reevaluando todo lo que es esencial para su negocio", dice Michael Evans, Director de Corporate Capital Markets en JLL. "En el caso de las cadenas de supermercados y 'retailers' el hecho de tener inmuebles en propiedad no es algo fundamental para sus negocios. De hecho, en muchos casos suele ser una distracción".
"Aunque estas decisiones de desinversión se han tomado en el pasado, continuarán y se acelerarán con la actual crisis de COVID-19".
En 2019 la cadena francesa Carrefour vendió la participación que tenía de su vehículo inmobiliario Cargo Property Assets. El comprador fue Argan, una compañía inmobiliaria especializada en logística. El acuerdo, por el que Carrefour ingresó 290 millones de euros, fue posible porque previamente había trasladado sus activos inmobiliarios logísticos a Cargo Property Assets.
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Las carteras que salen al mercado pueden variar ligeramente según su ubicación y su calidad, dice Compton, pero lo que más importa a los inversores es la duración del contrato de arrendamiento.
"Cuando las carteras se comercializan, suele haber cierto nivel de uniformidad en la duración de los arrendamientos, dado que la mayoría de los compradores son fondos de renta larga", dice Compton. "Geográficamente, los inversores tienden a preferir que los activos estén ubicados en una única región, en lugar de dos o tres. Eso les da un mayor margen de maniobra para luego crear plataformas centradas en determinados países, sectores y activos que son fundamentales para generar eficiencia en sus operaciones".
Los sedes centrales siguen siendo atractivas
A pesar del crecimiento de las ventas de carteras de varios inmuebles, las empresas también están realizando operaciones de venta de su sede principal como único activo inmobiliario. Es el caso de empresas como Deloitte, que recientemente ha vendido su sede en Copenhague por más 190 millones de Euros al inversor noruego KLP Forsikring. Por su parte, British Telecom también ha vendido su sede de Londres a Orion Capital Managers por 228 millones de Euros.
"La calidad de los activos que se han transaccionado durante el último año ha sido alta y, en algunos casos, única", dice Evans. Los mercados de oficinas, retail y logística siguen siendo los sectores inmobiliarios más activos, con el 76% de todas las operaciones de Sale & Leaseback en EMEA en 2019.
Oportunidades de Inversión
"Independientemente del tipo de activo, las empresas tienen una necesidad real de estar mejor preparadas para lo que nos depara el futuro", dice Evans. "El año pasado ya hubo fuertes señales de que las compañías estaban pensando mucho más globalmente sobre su estrategia inmobiliaria. Esa tendencia continuará más allá de COVID-19."
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