Oportunidad en la obsolescencia
Transformando el futuro de las oficinas en Madrid y Barcelona
El desafío de la obsolescencia
La obsolescencia inmobiliaria es un fenómeno global que afecta significativamente a los mercados de oficinas. En España, este desafío se manifiesta en Madrid y Barcelona, donde se estima que para 2030, más de un 40% del stock de oficinas (10,8 millones de m²) se considerará obsoleto. Este informe explora las causas, el contexto y las oportunidades que surgen de esta situación en los principales mercados españoles.
Factores impulsores de la obsolescencia
La obsolescencia en el mercado de oficinas está impulsada por tres factores principales:
Edad y diseño: Los edificios más antiguos tienden a volverse obsoletos más rápidamente debido a diseños desactualizados y tecnologías anticuadas.
Ubicación: Los cambios en los patrones de desarrollo urbano pueden convertir ciertas áreas en menos atractivas, aumentando el riesgo de obsolescencia.
Regulación: El endurecimiento de las normas de sostenibilidad y seguridad presenta desafíos significativos para la viabilidad de los activos inmobiliarios.
Estos factores interactúan para determinar la capacidad de un edificio de mantenerse relevante en un mercado en constante evolución.
La obsolescencia de oficinas: perspectiva global
A nivel mundial, la obsolescencia representa un desafío significativo:
Se estima que el 25% del stock existente de oficinas podría volverse funcionalmente obsoleto en los próximos 5 años.
Los costes de renovación globales se estiman entre $920 mil millones y $1,2 billones para América, EMEA y Asia Pacífico.
Estas cifras subrayan la magnitud del desafío y la necesidad de estrategias proactivas para abordar la obsolescencia en los mercados inmobiliarios globales.
El desafío de la obsolescencia en Madrid y Barcelona
El análisis revela cifras inquietantes sobre la obsolescencia en los mercados de oficinas líderes de España:
Madrid:
7,2 millones de m² obsoletos, representando el 44% del stock total.
Únicamente 0,31 millones de m² (1,9%) tienen reformas programadas.
Barcelona:
3,6 millones de m² obsoletos, equivalente al 43% del stock total.
Solamente 0,12 millones de m² (1,4%) cuentan con planes de reforma.
Estos datos resaltan la urgente necesidad de acción para prevenir impactos negativos en la competitividad de estas ciudades y el valor de sus activos inmobiliarios.
Oportunidad en la renovación
Los submercados CBD y Centro Ciudad de Madrid y Barcelona son ideales para la renovación de oficinas obsoletas debido a su baja disponibilidad, altas rentas prime y alto stock obsoleto en relación con la oferta futura:
3,85 millones m² en los CBD y Centro Ciudad de Madrid y Barcelona requieren 5,7 mil millones € en reformas integrales.
Estas áreas ofrecen las mejores oportunidades para transformar espacios obsoletos en activos modernos, potencialmente aumentando su valor y atrayendo inquilinos de alta calidad.
El submercado 22@ en Barcelona merece una mención especial. A pesar de su alta disponibilidad, se distingue por sus altas rentas y menor stock obsoleto. Las estrategias en este submercado deben enfocarse en la optimización y actualización de espacios existentes.
Oportunidad en la reconversión
Los submercados Descentralizado y Satélite en Madrid, y Greater Barcelona y Zona Fira Europa en Barcelona, presentan oportunidades atractivas para la reconversión de oficinas obsoletas, por ejemplo, a uso residencial. Estos submercados se caracterizan por una alta disponibilidad, elevado stock obsoleto y rentas más bajas, lo que los hace propicios para la transformación:
1,03 millones m²de oficinas obsoletas y vacías requieren 1,3 mil millones € para generar 11.000 nuevas viviendas en mercados periféricos de Madrid y Barcelona
El resto del stock obsoleto en mercados periféricos requieren 6,4 mil millones € para seguir siendo competitivo
Estas estrategias no solo abordarían la obsolescencia, sino que también ayudarían a satisfacer la creciente demanda de vivienda en Madrid y Barcelona.
Transformando desafíos en oportunidades
La obsolescencia en el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona presenta desafíos significativos, pero también oportunidades únicas para la renovación y reconversión. Abordar proactivamente este fenómeno no solo puede revitalizar activos inmobiliarios, sino también contribuir a la sostenibilidad y habitabilidad de estas ciudades.
Inversores, desarrolladores y autoridades tienen la oportunidad de transformar estos desafíos en soluciones innovadoras que beneficien tanto al mercado inmobiliario como a la sociedad.
