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Todo lo que necesitas saber para invertir en data centers

Analizamos por qué los centros de datos cobran cada vez más relevancia en el sector inmobiliario.

15 de julio de 2020

¿Sabes lo que son exactamente los data centers? Todos trabajamos cada vez más en lo que conocemos como “la nube”, un entorno virtual de almacenamiento y proceso de datos que permite deslocalizar esas operaciones reduciendo las necesidades físicas de los equipos propios. Es evidente que se necesita un soporte físico para todas esas operaciones y son precisamente los data centres los que proporcionan ese soporte con sus equipos e infraestructuras.

El desarrollo del teletrabajo durante estos últimos meses como una nueva norma de desempeño profesional ha puesto de manifiesto la necesidad de impulsar y reforzar esas infraestructuras. Como consecuencia, los data centres (también llamados centros de proceso de datos en español) se han convertido, aun más, en eslabones imprescindibles para garantizar la operatividad de la mayoría de las compañías.

“Suele ser habitual que, de la inversión para construir un data center en torno al 80% se dedica a acondicionar las instalaciones”.

Paula Albaladejo, Directora Project & Development Services, JLL España
¿Qué son los data centers?

Aunque un pequeño número de armarios (racks) dando soporte nivel local podría considerarse como un centro de proceso de datos (CPD), generalmente asociamos el concepto a edificios de mediano o gran tamaño, exclusivamente dedicados a albergar armarios de equipos informáticos y con una dotación muy importante de instalaciones relacionadas directamente con el funcionamiento de dichos equipos en unas condiciones de continuidad severas. Son los usuarios finales de estos espacios, ya sea grandes hyperscalers como Google, Microsoft, Facebook, etc. o incluso empresas no dedicadas al sector de las tecnologías, los que deciden deslocalizar sus sistemas y los que imponen las condiciones de diseño que aseguren la continuidad del servicio. 

¿Cuáles son sus principales características?

Paula Albaladejo, Directora de Project & Development Services (P&DS) de JLL, distingue estas 3 características:

  • Ubicación: es crucial la elección del emplazamiento de un data center para, por un lado, evitar amenazas externas al edificio, y por otro, buscar un suministro eléctrico que responda a las exigencias de potencia y fiabilidad, así como una buena conexión con las principales redes de fibra óptica.
  • Resiliencia (TIER o equivalente): con el afán de garantizar la continuidad del servicio, los sistemas se diseñan con una dotación de equipos redundantes correctamente dimensionados que aseguren la máxima disponibilidad. Cuanto mayor es la disponibilidad requerida del servicio, mayor grado de redundancia se exige y, por tanto, la complejidad de los sistemas se incrementa.
  • Condiciones ambientales y seguridad: los sistemas en funcionamiento en un data center se consideran críticos y, por tanto, es vital asegurar unas condiciones ambientales internas que no mermen su rendimiento. Igualmente, se deben implementar unas medidas de seguridad que minimicen los riesgos, especialmente en materia de protección contra incendios.
¿Qué requisitos de inversión existen a la hora de construirlos?

Sin duda, los data centers son uno de los negocios al alza en el sector inmobiliario. Según Cloudscene, en España había 105 edificios de este tipo en 2019, cifra que, con toda seguridad, se irá incrementando en los próximos años si tenemos en cuenta el crecimiento constante de la información que almacenamos en “la nube”.

Generalmente, los centros de proceso de datos se suelen desarrollar sobre suelos de uso industrial. Los terrenos se dividen en varias parcelas para desarrollarlos en fases en base a las necesidades de los usuarios a modo de proyecto “llave en mano”.

Según Paula Albaladejo “suele ser habitual que, de la inversión para construir un edificio con estas características, en torno al 80% se dedique a las instalaciones”. Dada la complejidad de su construcción, los edificios diseñados para ser data centers solo pueden utilizarse con este propósito, por lo que los contratos con los inquilinos suelen ser a muy largo plazo.

“Los data centers requieren grandes inversiones de capital y conocimientos muy específicos para poder construirlos. Eso hace que la barrera de entrada en este mercado sea alta y que el perfil de los inversores sea principalmente el de grandes empresas especializadas.” concluye Albaladejo.

¿Dónde se ubican en España?

En nuestro país, el lugar en el que se suelen concentrar estos activos son los parques tecnológicos. Éstos ya disponen de la infraestructura necesaria para el funcionamiento de un centro de proceso de datos, incluido un buen acceso a las redes de fibra óptica y eléctrica.

Dentro del ámbito de los parques tecnológicos, distinguimos los que son de titularidad privada de los públicos. En este último caso, es habitual la articulación de cesiones de terreno a través de concesiones administrativas. Para los inversores, esto supone una rebaja en los costes del plan de negocio ya que consiguen “alquilar” el terreno a unos precios muy competitivos. En muchos casos, además, la concesión ofrece la opción de una adquisición del terreno pasado un plazo determinado, lo que disminuye el coste inicial de la inversión.

En cuanto a zonas de nuestra geografía con una mayor concentración de parques tecnológicos, distinguimos la de Alcalá de Henares en Madrid (donde se ubica el Parque Tecnológico Tecnoalcalá en el que se aloja el data center de Telefónica, entre otros), Cerdanyola del Vallés en Barcelona (Parc Tecnológico del Vallés), Paterna en Valencia (Parque Tecnológico de Paterna) o Zaragoza (Parque Tecnológico Waqla).

¿Irán teniendo más presencia en ciudades secundarias?

“Sí, siempre y cuando se cumplan las condiciones anteriores, entre otras.” confirma Paula Albaladejo. “Las empresas que necesitan los servicios de un data center cada vez más demandan cercanía en cuanto a su ubicación. La proximidad geográfica de los datos al destino no sólo garantiza una mayor velocidad en la transmisión de datos (latencia), sino que favorece un mejor mantenimiento y control de las instalaciones por parte de los usuarios (responsables de sus propias infraestructuras de servidores). Por eso, ciudades como Valencia y Zaragoza, que están muy bien comunicadas, seguirán cogiendo impulso en los próximos años”.

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