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La financiación, elemento clave en el mercado residencial en 2016

Acorde al nuevo estudio de JLL, la situación del mercado residencial mejora en 2016 ¿Las claves? Las desvelamos en este artículo.

junio 06, 2016

En el positivo entorno macroeconómico en el que nos encontramos, era de esperar que el mercado residencial notase una mejoría. El aumento de números en el turismo, el empleo, la caída de la inflación y la mejora económica en general, nos da una visión bastante optimista de la situación del mercado en los próximos meses.

El estudio que tratamos en este artículo pone en relieve esta mejora general que ha provocado la activación de elementos que a su vez, han hecho crecer el mercado residencial en el primer trimestre de 2016. Datos suficientes para adivinar en qué dirección se moverá el mercado en los próximos meses.

Financiación

La mejora del acceso a la financiación es clave para impulsar la demanda de vivienda y para activar el mercado de la promoción en general.

La financiación se posiciona como el elemento más importante para el impulso del mercado residencial. En 2015 se aprecia cómo se consolida la tendencia de aumento para el número de hipotecas, así como la mejora de las condiciones en la financiación. Esto ha generado la reactivación. No obstante, estamos muy lejos de los datos de 2007, pero teniendo en cuenta el contexto previo de crisis económica, los datos son optimistas.

Por su parte, el lado de la demanda también se queda con algo muy positivo: actualmente, aquellas personas que quieran adquirir una vivienda en Madrid y con un sueldo medio de 1.350 euros, necesitarán una media de 12 años de ahorro para reunir el precio de entrada. ¿Y en comparación con otras ciudades? En Londres, París o Roma, son necesarios hasta 26 años. Por ello, la situación del mercado en España se ve muy beneficiada dentro del contexto europeo.

Demanda

Esta mayor demanda se está materializando en un aumento del número de transacciones de vivienda, que registró un aumento del 11% en 2015 hasta alcanzar las 354.132 operaciones de compraventa.

Fuente: INE

Como ya hemos explicado, el contexto económico en el que nos encontramos, ha hecho crecer la demanda. En 2015 destacó la creación de un total de 525.000 empleos nuevos, con expectativas de aumento para los próximos períodos. A ello, hay que sumar la posición privilegiada de España como 3er destino turístico mundial o la creación de 140.000 hogares nuevos entre 2014-2015 (fuente: EPA).

Desde luego, esta subida no se ha producido de la misma forma en toda España. En algunas zonas como la Comunidad de Madrid o la región levantina, están en el top de zonas con mayor índice de transacciones.

Precios

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre ha registrado una subida del 1,85% en 2015 hasta los 1.490 euros/m2 consolidando el cambio de tendencia iniciado a mediados de 2014.

Como dicta la ley de mercado, si sube la demanda, subirá el precio. Así, el aumento de transacciones en 2015 ha hecho que el precio también aumente tras los descensos generados por la caída derivada de la crisis en los años previos.

Por supuesto, las buenas previsiones de los próximos meses provocan la misma tendencia en el alza del precio y en especial, en las zonas indicadas en el mapa anterior.

Oferta

Es un hecho que la oferta de obra nueva en ciertas áreas de España se ha incrementado notablemente pero todavía es insuficiente para atender la demanda existente. Necesitamos poner más producto de calidad en el mercado que cumplas las expectativas y exigencias del nuevo comprador.

La demanda aumenta y lo hace el precio. En cambio, la oferta disminuye y lo hace rápidamente, provocando un gran desequilibrio.

Las mejoras económicas están impulsando la recuperación progresiva del sector, si bien está recuperación no es homogénea y difiere sustancialmente según las ubicaciones. Para Maurice Kelly, director de Land, Residential & Portfolio Workout de JLL España:

Suelo

El número de transacciones de suelo registradas en 2015 suponen un incremento del 8% respecto a los niveles mínimos registrados en 2013.

La mejora de la actividad promotora se hace evidente, y específicamente, en suelo urbano. Y aquí cobran especial importancia los fondos internacionales, quienes ven un claro potencial en el suelo español. Así, fondos norteamericanos como Castlelake, Baupost y Lone Star, son algunos de los más activos.

A pesar de ello, los inversores siguen encontrando factores limitantes como la gran regulación existente. Por ello, unos planteamientos urbanísticos y una clara legislación contribuirían a transmitir confianza a dichos inversores.

Mercado de inversión

Existe un interés creciente por parte de inversores patrimonialistas, family offices y fondos de inversión en el sector residencial bien sea en la compra directa de activos individuales, la compra de carteras o la inversión indirecta vía Socimis.

Como decimos anteriormente, los fondos de inversión juegan un papel muy relevante en el mercado residencial. En la actualidad, este papel se focaliza sobre todo en las asociaciones entre capital extranjero y socios locales.

Los inversores encuentran su “caramelo” en grandes zonas urbanas o zonas turísticas consolidadas, buscando recorrido tanto en rentas como en precio.

Madrid y Barcelona

Así ha evolucionado el mercado de oficinas en el T1 de 2016

Como venimos indicando, Madrid y Barcelona son las grandes protagonistas. Ambas han visto crecer la actividad y en ambas recae el mayor peso del mercado residencial español.

Por otra parte, en las dos ciudades existe una importante falta de producto lo que está impulsando tanto la rehabilitación de edificios y el cambio de uso, como la actividad promotora.

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