Cuatro retos actuales para los inversores inmobiliarios

Con un entorno económico e inmobiliario en permanente cambio, los inversores se han visto obligados a ir un paso más allá para buscar nuevas oportunidades de crecimiento en el sector. Hacemos un repaso de los cuatro retos más importantes a los que se enfrentan a día de hoy para alcanzar sus objetivos.

Un reciente informe inmobiliario elaborado por la consultora Preqin ha puesto de manifiesto que la rentabilidad neta acumulada neta de los fondos inmobiliarios en 2017, a pesar de ser positiva, ha sido inferior a la ofrecida por fondos de capital riesgo, deuda corporativa e infraestructuras. En este contexto, en 2018 la preocupación principal de las gestoras de fondos y de los inversores se centra en maximizar la rentabilidad de los activos inmobiliarios.

¿Cuáles son los principales retos a los que se enfrentan? Podemos hablar de cuatro grandes desafíos.

Por segundo año consecutivo, las valoraciones siguen siendo la cuestión más prioritaria para el sector. En diciembre de 2017, la mitad de los inversores encuestados por Preqin preveía que la expansión continuada del mercado de valoraciones, frente a la otra mitad que consideraba que el mercado había tocado techo.

“No creo que nos encontremos necesariamente en un punto de inflexión - comenta Pranav Sethuraman, del equipo de Global Capital Markets Research de JLL—. Si bien las valoraciones son un factor que hay que tener en cuenta, los inversores han sido más disciplinados en esta ocasión en comparación con los ciclos anteriores. No deberíamos olvidar que, en el punto álgido del último ciclo, justo antes de la crisis financiera mundial, en EE.UU. las tasas de capitalización se encontraban por debajo de los tipos libres de riesgo. En cambio, en la actualidad todos los sectores mantienen un diferencial considerable respecto a la deuda pública en sus respectivos países, a pesar de la notable compresión de los yields que hemos observado recientemente. Dicho esto, los inversores siguen centrándose más en el sector de los occupiers (inquilinos) a medida que el crecimiento de los ingresos se convierte en el catalizador principal de rentabilidad en detrimento del crecimiento del capital”.

Según el informe de Preqin, tanto la rentabilidad como el volumen de operaciones no se consideraban cuestiones tan relevantes a finales de 2017 comparado con épocas anteriores, aunque ambos se han visto afectados por las condiciones de mercado actuales. Sin embargo, la verdadera pregunta es si la tendencia mostrada por el inmobiliario se mantendrá en el tiempo.

La buena evolución del sector durante los últimos años no se debe solo a una recuperación del plano macroeconómico y a una mejora de los fundamentales, explica Sethuraman, sino también a “los significativos flujos de capital que llegaron al sector al tiempo que los inversores elegieron alejarse de la renta fija como consecuencia de los bajos tipos de interés y de la disponibilidad generalizada de crédito”. En este contexto, los activos inmobiliarios se han posicionado como una alternativa que aporta como unas rentabilidades relativamente más elevadas en comparación con la renta fija.

Sin embargo, ahora que los bancos centrales de todo el mundo han anunciado la retirada de sus políticas monetarias no convencionales y que los tipos de interés están volviendo a subir, los inversores inmobiliarios esperan percibir unas rentabilidades inferiores, explica Sethuraman. “Aun así, pese a que las perspectivas de crecimiento de los ingresos se están ralentizando en algunos mercados, los fundamentales económicos seguirán fortaleciéndose”.

Los niveles de capital disponible son un buen indicador de que el volumen de capital que busca acceder al sector inmobiliario se está incrementando de forma constante, según Sethuraman.

Actualmente, no existen suficientes oportunidades de inversión para absorber el volumen de capital disponible, aunque este hecho por sí solo no ha repercutido negativamente en las operaciones o en los valores, afirma el experto. “Los inversores han mostrado una mayor disciplina, lo que se ha traducido en un menor volumen de operaciones en determinados mercados, como el de Nueva York, donde éstos optaron por esperar ante sus temores sobre los precios”.

Sin embargo, el incremento de los niveles de capital conllevará que los inversores busquen más allá de los mercados tradicionales para efectuar operaciones. La deuda del sector inmobiliario, las fusiones y adquisiciones (M&A) y la inversión en sectores alternativos como las naves de almacenaje, los centros de datos, las residencias de estudiantes y la salud constituyen pueden ser los segmentos que más se beneficien de esta situación.

Según Preqin, el entorno de desinversión constituye una de las preocupaciones principales de los inversores. En teoría, el sector retail tiene motivos para estar en guardia. Únicamente el 13% de los inversores encuestados por Preqin lo consideraban un mercado de oportunidades, por detrás del residencial (56%), del industrial (50%), del de oficinas (44%), e incluso por detrás de los sectores inmobiliarios alternativos (17%), que incluyen residencias para la tercera edad y residencias para estudiantes.

Sin embargo, expertos del sector estiman que es poco probable que los inversores abandonen los activos retail. Los inmuebles que reúnen las condiciones necesarias: mix de inquilinos atractivo, elevada afluencia y localización estratégica seguirán estando en el punto de mira. Así lo demuestran también dos operaciones de cartera de gran calado cerradas en los últimos meses. La firma inmobiliaria más importante de Europa, Unibail-Rodamco, ha adquirido recientemente la SOCIMI Westfield por un importe aproximado de 15.800 millones de dólares. Además, Brookfield Property Partners presentó una oferta de 14.800 millones de dólares para adquirir la firma inmobiliaria estadounidense centrada en centros comerciales GGP.

Es más que probable que estas adquisiciones tengan un efecto positivo en el mercado retail, impulsando notablemente el volumen de operaciones, generando dinamismo en el listado de operaciones de superficies comerciales y arrojando algo de luz y nuevos marcos de referencia en cuanto a precios del segmento de centros comerciales en EE.UU. se refiere.