El gráfico del mes: tres tipos de mercados para invertir en retail

No cabe duda de que la globalización de la inversión inmobiliaria en retail ha propiciado la existencia de un gran número de países con condiciones idóneas para invertir.

Si bien cada uno cuenta con condiciones únicas y puede tomar caminos diferentes hacia su consolidación, se puede establecer una clasificación común de los mercados retail a nivel global según el comportamiento de la inversión.

Es precisamente el objetivo de la Retail Evolution Curve que acaba de publicar el departamento de Research EMEA de JLL. El gráfico analiza 56 de las economías más importantes del mundo en función de las condiciones del mercado inmobiliario, el grado de consolidación del mismo y los perfiles de riesgo. Existen tres tipos de mercados según el comportamiento de la inversión inmobiliaria.

En el siguiente gráfico se puede observar el escenario global de la inversión en Retail por tipología de mercados: 

Norteamérica, Europa occidental, Australia y las regiones desarrolladas de Asia tienen un denominador común: son mercados de inversión sofisticados, transparentes y con liquidez, que cuentan con infraestructuras comerciales avanzadas. En conjunto, éstos han atraído el 85% de toda la inversión (calculada en divisa estadounidense) en activos retail durante la última década. Tanto la gestión de inmuebles como la generación de valor han sido los factores determinantes para la presencia de inversores en este segmento.

Cabe señalar que la titularidad de la oferta en los mercados Avanzados recae en manos de un número relativamente reducido de empresas cotizadas e instituciones con perspectivas estables a largo plazo, lo que se traduce en una actividad inversora relativamente escasa. En cambio, la actividad inversora de los mercados Consolidados es mayor y la titularidad de la oferta recae en manos de un mayor número de actores entre los que se encuentran, principalmente, instituciones, grandes SOCIMIs e inversores privados.

Son países bastante diversos entre sí. Hace poco China pasó a formar parte de este grupo, como resultado del aumento considerable de la inversión inmobiliaria directa en el segmento retail. Si bien el comportamiento del flujo de capital varía con el tiempo, tanto la liquidez como la transparencia del mercado inmobiliario van en aumento. Las firmas de capital riesgo, las SOCIMIs y las instituciones se sitúan entre los jugadores más importantes en estos países. Su atención se está desplazando desde la compresión de las yields hacia la gestión de activos, especialmente en mercados donde el exceso de oferta se ha convertido en un motivo de preocupación.

Según Elsa Galindo, Head of Research de JLL España, nuestro país es parte de esta categoría. Con una inversión en retail que ha batido récords en 2017, superando los 3.900 millones de euros y creciendo un 31% respecto a 2016, este mercado se ha convertido en el primer sector inmobiliario de inversión durante el pasado año. Los inversores más activos han sido los fondos, que han capturado el 52% de la inversión total en retail, seguidos de las SOCIMIs, que aglutinan el 34% del capital invertido. El hecho de que el 75% de la inversión total en retail proceda de capital extranjero, afirma Galindo, deja patente el atractivo del mercado español a nivel internacional. Asimismo, cabe destacar la fuerte demanda de activos core y core + para todo tipo de producto, cuya creciente escasez generará competencia cuando este perfil de producto salga al mercado.

Los inversores en este tipo de mercados apuestan por el crecimiento estructural y las variaciones en las yields. El aumento paralelo de la población y de la clase media, así como el avance de la urbanización otorgan un fuerte protagonismo al segmento de centros comerciales. Sin embargo, no hay que olvidar que estos mercados aún no están tan desarrollados en términos de transparencia y muestran unos niveles de riesgos económicos y geopolíticos más elevados que los de los mercados en Transición. Asimismo, el interés de los inversores por activos de esta categoría fluctúa en función de su predisposición al riesgo, teniendo en cuenta que durante las épocas marcadas por la incertidumbre, la liquidez se resiente.