Residencias de estudiantes: ¿por qué los inversores miran más allá del COVID-19?

La asociación de Ivanhoé Cambridge y Bouwinvest Real Estate Investors con Greystar Real Estate Partners para invertir mil millones de euros en el desarrollo de viviendas para estudiantes y jóvenes profesionales en la Gran Región de París es la última apuesta a gran escala de capital extranjero en el mercado europeo.

El acuerdo entre ambas empresas se centra en nuevas adquisiciones, incluidas promociones de terrenos y proyectos ya en construcción, para ofrecer los mejores alojamientos a estudiantes y jóvenes profesionales, según una declaración conjunta de los socios.

A medida que vamos conociendo las repercusiones económicas de la pandemia del COVID-19, los inversores buscan activos y sectores resilientes para superar la recesión.

Así, el sector de residencias de estudiantes en Europa está atrayendo a inversores deseosos de aprovechar la sólida demanda de alojamiento en las principales ciudades del continente. Sólo en París hay 18 universidades, cerca de 60 escuelas de negocios y unos 625.000 estudiantes, según datos de JLL.

El reciente acuerdo es el último de una serie de importantes inversiones que están ayudando a consolidar la posición del sector como una de las principales áreas inmobiliarias, dejando atrás la etiqueta de “nicho de mercado”.

"Hay una creciente demanda a escala de plataformas de residencias de estudiantes en Europa", dice Nick Wride, Director del área de Student Housing de JLL en EMEA. "Pero el rango de las oportunidades ha sido históricamente el gran obstáculo para los inversores interesados en el sector".

El atractivo internacional de las ciudades europeas

El atractivo de París para los inversores en residencias de estudiantes está estrechamente vinculado a la sólida reputación de las universidades de la ciudad, incluidas Paris Sciences et Lettres, La Sorbonne y la École Polytechnique. La región de París representa alrededor del 37% de los 2,6 millones de estudiantes que se calcula que hay en Francia.

El inversor institucional francés, AXA Investment Managers' Real Assets, compró el año pasado el operador de residencias de estudiantes y co-living Groupe Kley, creado por la empresa de gestión de inversiones alternativas Oaktree Capital Management en 2014.

El mercado francés, que tradicionalmente ha sido el dominio del capital nacional institucional, está destinado a seguir beneficiándose de la inversión transfronteriza y los mercados de Europa continental están destinados a avanzar en los próximos años, dice Wride.

"La demanda de viviendas de alta calidad a la vez que asequibles por parte de los estudiantes de las grandes áreas metropolitanas con instituciones de educación superior de alta calidad es sólo un lado de la historia. No tenemos que olvidar que esas ubicaciones también son interesantes para los profesionales graduados, lo que hace que los inversores los consideren atractivos mucho más allá de la actual interrupción de COVID-19".

La inversión en residencias de estudiantes franceses se triplicó con creces el año pasado hasta alcanzar los 1.100 millones de euros.

Panorama de inversión prometedor en la Península Ibérica

Los mercados del sur de Europa y de la Península Ibérica en particular, siguen teniendo muy poca disponibilidad en lo que se refiere a alojamientos modernos y de calidad. Las principales ciudades de estudiantes, desde Madrid y Barcelona hasta Lisboa, así como las ciudades universitarias regionales como Valencia, Oporto, Sevilla, Granada y Bilbao, están en el punto de mira de los inversores.

Sólo España tiene una demanda potencial insatisfecha de más de 400.000 camas, según un análisis de JLL. El fondo BSREP III de Brookfield y Temprano Capital Partners constituyeron una joint venture a finales de 2019 con el derecho de adquirir 8.000 camas en España y Portugal, la mayoría de las cuales está en construcción.

“La demanda de inversión en el sur de Europa es mucho mayor que la oferta de estas oportunidades en la actualidad; la transacción de Brookfield demuestra el fuerte apetito por entrar en el sector", afirma Wride.

Wride estima que a medio plazo, y tras un período de intensa actividad de desarrollo, llegarán al sur de Europa portfolios consolidados, que ofrecerán ingresos estables y buscarán atraer capital institucional.

"Dada la cantidad de fondos disponibles para invertir en el sector del living en general, esto debería crear un panorama de inversión muy interesante".

Satisfacer la demanda

Actualmente, el Reino Unido sigue siendo el mayor mercado de residencias de estudiantes en Europa. Allí se ubican 3 de las 8 principales ciudades europeas en términos de camas en construcción o planificadas, según una investigación de Bonard.

Así las cosas, los inversores internacionales están tomando posiciones en el sector de residencias de estudiantes del país. Londres se sitúa como la ciudad que más atrae su interés, seguida por Glasgow y Edimburgo.

La adquisición por parte de Blackstone de iQ Student Accommodation por 4.66 miles de millones de libras en febrero fue el mayor acuerdo inmobiliario privado registrado en el Reino Unido. Otras inversiones importantes en el sector incluyen la compra de varias unidades de Unite Group por parte del inversor singapurense Mapletree y la compra por parte de DWS de una cartera de activos construidos específicamente para el Grupo Vita por valor de 600 millones de libras.

"La demanda de alojamiento por parte del creciente número de estudiantes en el Reino Unido ha impulsado la inversión", dice Philip Wedge-Bernal, director de Living Research & Strategy de JLL en EMEA. El experto señala que se espera un aumento del 27% en el número de estudiantes del Reino Unido en la próxima década o, lo que es lo mismo, 40.000 nuevos alumnos por año.

Por su parte, Hines y el inversor institucional canadiense Quadreal se han centrado en las residencias de estudiantes a nivel regional dentro del Reino Unido como parte de un acuerdo más firmado a nivel europeo. Global Student Accommodation ha unido sus fuerzas con Harrison Street en Londres, a la vez que ha establecido acuerdos en Irlanda y España.

El capital institucional también ha podido cerrar transacciones dentro y fuera del sector. El año pasado, Canada Pension Plan Investment Board vendió su plataforma de residencias de estudiantes Liberty Living al Grupo Unite por 1.400 millones de libras.

"La disponibilidad de inmuebles ha aumentado en los últimos 5 años, pero el Reino Unido aún no ha construido lo suficiente para satisfacer las previsiones sobre la demanda", explica Wedge-Bernal. "Ese desajuste, junto con los lazos tradicionalmente estrechos entre las universidades y los proveedores de alojamiento, sigue manteniendo el interés de los inversores."

El impacto inmediato de COVID-19 en el sector de la educación superior es evidente, dada la incertidumbre de cómo y cuándo los estudiantes europeos volverán a sus clases. No obstante, los inversores están mirando más allá de la pandemia, concluye Wride.