El sector educativo concentra el 27% del alquiler de oficinas en Barcelona en el 1T

Las empresas dedicadas a servicios educativos han protagonizado un crecimiento significativo en términos de demanda de espacios de oficinas en los últimos meses hasta representar el 27% –desde el 7% entre 2019 y 2022– de la contratación total del primer trimestre de 2023; según los datos de la consultora inmobiliaria internacional JLL.

Este crecimiento se explica, en parte, por el proceso de digitalización de la educación y por el despliegue de los fondos Next Generation de la Unión Europea para acelerar esta tendencia.

Entre las principales operaciones protagonizadas por empresas educativas destaca el alquiler de casi 13.000m² por parte de una compañía del ámbito educativo en Sant Joan Despí. JLL intermedió en la operación.

Por su parte, las compañías tecnológicas, que tradicionalmente han protagonizado la contratación en los últimos ejercicios, se han visto penalizadas por la incertidumbre macroeconómica y el aumento del coste de financiación, del que son muy dependientes. Fruto de la reducción de sus plantillas o de la ralentización en su ritmo de contratación, las necesidades de espacio de estas empresas han disminuido y representan el 9% de la contratación; mientras entre 2019 y 2022 copaban el 28% de la demanda.

Muchas de estas compañías tecnológicas que invirtieron recientemente en espacios de oficinas, estudian devolver parte de la superficie al mercado a través de subarriendos: una tendencia en auge en los principales mercados mundiales que también está experimentando Barcelona.

550.000m² en el pipeline

El mercado de oficinas de Barcelona continúa creciendo y se espera que, hasta finales de 2025, incremente su stock total en un 7%. Hasta 550.000 m² de producto nuevo o rehabilitado se incorporarán al mercado en los próximos tres años de acuerdo con los datos de JLL.

El primer trimestre del año no ha sido ajeno al crecimiento y, entre enero y marzo, se han entregado más de 80.000m² de oficinas nuevas o rehabilitadas, siendo el 22@ el submercado con mayor superficie entregada (45.000m²).

Este mismo, el Distrito 22@ es, con casi 250.000 m², el submercado con mayor superficie en construcción o rehabilitación: un 44% del total de stock pendiente de incorporarse al pipeline en los próximos ejercicios está situado en esta área.

El Centro Ciudad, por su parte, es el segundo submercado con mayor superficie de oficinas en el pipeline en el mercado barcelonés. Suma hasta 150.000m² en el pipeline, un 28% del total del mercado. En esta zona el desequilibrio entre oferta y demanda de espacios de calidad se ha traducido en un mayor interés por parte de inversores y propietarios en la rehabilitación y reposicionamiento de los activos de este submercado.

El 58% de contratación, en inmuebles de grado A

La demanda de espacios de calidad ha aumentado de manera significativa en los últimos años y, tras unos años con escasa oferta de este tipo de inmuebles, el mercado está en una mayor disposición de satisfacer las necesidades de los inquilinos.

Durante los primeros tres meses del año, y tras una intensa fase constructora, el 58% de la contratación de Barcelona ha tenido lugar en espacios de Grado A. En este sentido cabe destacar que, entre 2019 y 2021, tan sólo 35% de la contratación fue en espacios de esta tipología.

En años precedentes la escasa disponibilidad de este tipo de espacios obligó a numerosas compañías a prealquilar espacios –aún en construcción– que respondiesen a sus demandas: durante 2021 más del 50% de la contratación que se produjo en el Distrito 22@ se correspondió con prealquileres.

Los datos concluyen que la demanda de espacios de calidad se acentúa a medida que crece la necesidad de espacio de los clientes. Así, más de la mitad de los arriendos de superficies superiores a los 1.000m² se producen en edificios de Grado A; frente al 15% en operaciones de menor tamaño.

Rentas estables en máximos y contratación al alza

La renta prime en Barcelona se sitúa en los 28 euros por m² y mes. Si bien se mantiene estable respecto al último trimestre de 2022, marca el máximo histórico de rentas en el mercado local. Además, respecto al primer trimestre de 2022, la renta prime ha crecido un 1,8%.

La estabilidad de las rentas se debe al gran aumento de la disponibilidad –660.000 m² hasta marzo de este año– que ha traído consigo la fase constructora que experimenta el mercado barcelonés.

El único submercado que incrementa ligeramente sus rentas es Centro Ciudad, donde la escasez de espacios de Grado A mantiene la presión al alza.

Finalmente, la contratación de espacios de oficinas ascendió hasta el entorno de los 75.000 m² en el primer trimestre del año, un aumento del 7% respecto al anterior trimestre. No obstante, esta cifra es un 4,6% inferior a la contratación media para el primer trimestre en los años previos a la pandemia.

Entre las operaciones más relevantes destacan, además de la ya mencionada de la compañía del sector educativo, la ampliación de espacio llevada a cabo por la farmacéutica Puig en Plaza Europa, donde ya había prealquilado 7.500m² a mediados del año 2022 y a los que se añaden 6.900m² alquilados en el primer trimestre de este año.