El espacio flexible de oficinas crecerá un 30% anual en Europa durante los próximos cinco años

Madrid y Barcelona, entre las ciudades que registrarán un mayor crecimiento de espacios flexibles

noviembre 19, 2018

​JLL ha publicado un nuevo estudio, «Disrupción o distracción», en el que analiza el crecimiento del espacio flexible de oficinas en Europa. Este segmento ha duplicado su tamaño desde 2014 y se prevé que crecerá un 30% anual en los próximos cinco años*. Madrid y Barcelona se sitúan a la cabeza de las ciudades europeas que registrarán un mayor crecimiento en los próximos años.

El estudio identifica los principales catalizadores del auge de este segmento —como los cambios evolutivos en la forma, el momento y el lugar en que trabajan las personas y en los estilos de vida, así como el rápido avance de la tecnología, entre otros— y brinda una perspectiva única sobre los riesgos y oportunidades que ofrece tanto a empresas como a inversores inmobiliarios en Europa.

Entre las conclusiones principales del estudio, destacan las siguientes:

  • A escala mundial, el volumen de este tipo de espacios en los veinte mercados de espacio flexible de oficinas más importantes creció un 30% en 2017: el equivalente a alrededor de 1 millón de m².
  • Con el 5,6% del espacio total de oficinas, Ámsterdam cuenta con la mayor concentración de espacio flexible a escala mundial.
  • Madrid y Barcelona han experimentado un crecimiento del 40% y del 35% en la contratación de espacios flexibles respecto a 2017. Si en 2017 representaban un 6% y un 7% de la contratación total de oficinas, en lo que llevamos de año, el porcentaje representa un 12% y un 10% respectivamente.
  • El espacio flexible de oficinas representará el 30% de algunas carteras inmobiliarias corporativas para 2030.
  • El mercado se divide en tres tipos de usuario de espacios flexibles:
    • Conservador: porcentaje reducido de espacio flexible en sus carteras actuales; expansión prevista nula o limitada.
    • Experimental: porcentaje de reducido a moderado de espacio flexible en sus carteras actuales; expansión prevista del 10% o más en los próximos 3-5 años.
    • Visionario: uso considerable del espacio flexible; planes claros y ambiciosos de una adopción generalizada hasta superar el 20% de la cartera.
  • Con más de 700 proveedores de espacio flexible en el sector, la consolidación es inevitable, y un periodo de recesión aceleraría este proceso. Los proveedores experimentados y con buenos niveles de capitalización y de diversificación geográfica prosperarán, así como los operadores de nicho e innovadores que presenten una oferta vanguardista. En España, Regus, WeWork y Utopicus lideran el mercado.
  • Los inversores que necesiten equilibrar la necesidad de rentas estables a largo plazo con inquilinos que busquen flexibilidad se enfrentan a numerosos desafíos, desde comprender cómo afectará el espacio flexible a las valoraciones de los activos y a la transparencia del mercado hasta su efecto en la dinámica de la oferta y la demanda, la duración de los alquileres y los rendimientos.
  • Así, algunos propietarios y promotores sopesarán la creación de sus propios conceptos de espacio flexible, colaborando con los proveedores existentes y recurriendo a operaciones de fusión y adquisición. Los conceptos introducidos por los propietarios están proliferando en ciudades como Ámsterdam —donde representan el 25% de la totalidad del espacio flexible—, Londres y París.
  • El estudio de JLL Human Experience, que recoge las respuestas de 7.300 usuarios de oficinas a escala mundial, concluyó que los espacios de co-working pueden impulsar el compromiso de los empleados más que cualquier otro entorno laboral.

Tendencia ascendente en Madrid y Barcelona

La contratación de espacios flexibles en ambas ciudades durante los primeros nueve meses de año se situó en 71.881m2, o lo que es lo mismo, el 11% del total de la contratación (657.255m2). En concreto, esta cifra en Madrid alcanzó los 42.220m2, casi un 40% más que todo el 2017, y Barcelona rozó los 30.000 m2, lo que significa un incremento del 35% si lo comparamos con 2017. 

La tipología de espacios flexibles en el mercado español también está sufriendo una auténtica revolución. Actualmente, los tradicionales "Business Centre" dominan Madrid y Barcelona con una cuota del 45%, seguido por los espacios "híbridos" (36%). La irrupción de los espacios denominados "Híbridos" es una realidad. Su crecimiento en 2017 ha sido espectacular, alcanzo un incremento del 194% respecto al año anterior.

Los principales operadores del mercado español – Regus, WeWork y Utopicus– siguen ganando fuerza y ampliando cuota de mercado a los pequeños operadores locales. Entre las tres firmas, concentran la mitad del stock total de Madrid y Barcelona y prevemos que esta tendencia continúe hacia una mayor concentración de operadores.

José Miguel Setién, director de Oficinas en JLL España, comentó: «El auge del espacio flexible en Madrid y Barcelona está resultando en una de las transiciones más importantes en el sector inmobiliario a las que hemos asistido. La consumerización de los activos inmobiliarios, fenómeno que ya hemos observado en los segmentos de hospitality y retail, está influyendo tanto en los modelos de negocio como las estrategias de inversión. Nuestro estudio muestra la divergencia en la velocidad de transición por parte de los mercados y las empresas y, dado que este drástico crecimiento no da muestras de ralentizarse, las empresas, los promotores y los inversores deben mantenerse a la vanguardia de esta evolución para comprender qué efectos conlleva para sus objetivos empresariales».

Guzmán de Yarza, responsable de Workplace Strategy para la región EMEA en JLL, añadió: «Para los inversores que desean apostar por la innovación y el cambio, el espacio flexible genera nuevas oportunidades, pero no existe un enfoque universal y su adopción plantea diversos retos. No obstante, es evidente que esta tendencia ha llegado para quedarse y está teniendo repercusiones tangibles en el contexto de inversión en espacios de oficinas en España, especialmente en Madrid y Barcelona. Los inversores, tanto locales como internacionales, deberían estudiar con atención estos acontecimientos y decidir la respuesta más adecuada, ya sea mediante la contratación de proveedores de espacio flexible para sus edificios o adaptando sus estrategias para ofrecer sus propias soluciones en este sentido».

Nota

*En los veinte mercados más importantes de Europa: Ámsterdam, Barcelona, Berlín, Bruselas, Budapest, Dublín, Düsseldorf, Fráncfort, Hamburgo, Lisboa, Londres, Madrid, Milán, Múnich, Oslo, París, Praga, Roma, Estocolmo, Varsovia.