España, uno de los mercados inmobiliarios más transparentes del mundo

El Índice Global de Transparencia Inmobiliaria (GRETI) 2024 que elaboran JLL y La Salle de manera bianual sitúa a España como uno de los diez mercados inmobiliarios más transparentes del Europa. A nivel global, España se mantiene en el decimoctavo puesto de país con un mercado inmobiliario más transparente: la misma posición que ocupaba en la anterior edición del ránking GRETI 2022.

España, por tanto, se engloba dentro de la categoría de mercados ‘transparentes’, el segundo escalón del ránking solo por detrás de los países ‘altamente transparentes’. El resto de las categorías del informe son: mercado ‘semi transparente’, ‘poco transparente’ y, finalmente, ‘opaco’.

Los factores que apuntalan la posición de España como uno de los 20 mercados más transparentes del mundo son, en primer lugar, la transparencia en los procesos de compraventa de activos y la gobernanza corporativa de las compañías inmobiliarias cotizadas en bolsa. En ambos aspectos, España mejora su clasificación respecto al índice GRETI 2022: en transparencia en las compraventas, España pasa del noveno puesto en 2022 al octavo en 2024; en gobernanza corporativa el mercado nacional gana dos posiciones y se sitúa en decimosexto lugar frente al decimoctavo del último informe. Otro aspecto que también destaca el informe es la claridad de los índices de rendimiento (19º lugar en esta subcategoría) de España.

El informe también destaca entre los principales avances regulatorios en materia de transparencia en España, la creación del Registro Central de Titularidades Reales (RCTIR) que tiene por objeto recoger y dar publicidad a la información sobre titularidad real vigente relativa a todas las personas jurídicas españolas y los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas que operan en España.

La IA y la sostenibilidad plantean nuevas oportunidades y retos de transparencia

La proliferación de la IA ha sido rápida, acelerando las expectativas de su impacto en el sector inmobiliario con la influencia de herramientas como la plataforma de IA de JLL, JLL GPT. Se estima que más de 500 empresas ofrecen actualmente servicios de IA específicos para el sector inmobiliario, y con un aumento significativo de la inversión, las primeras conclusiones sugieren que la IA impulsará la transparencia en todo el sector con su capacidad para revisar y resumir grandes volúmenes de datos y análisis, automatizar la gestión de edificios y potenciar el diseño urbano y arquitectónico.

Sin embargo, los expertos y los reguladores han planteado los riesgos de la IA y han introducido políticas como la Orden Ejecutiva de EE.UU. sobre IA y la recientemente aprobada Ley de IA de la Unión Europea (UE) para garantizar el despliegue responsable de la tecnología para mantener la transparencia.

Los mercados de deuda, el blanqueo de dinero y la titularidad real son aspectos clave

Aproximadamente 3,1 billones de dólares de activos inmobiliarios mundiales están expuestos a vencimientos de deuda entre 2024 y 2025, de los que 2,1 billones de dólares de deuda necesitarán refinanciación. Aproximadamente el 30% se ha completado en la primera mitad de 2024; sin embargo, las autoridades monetarias han expresado su preocupación por los riesgos potenciales derivados de la relativa falta de transparencia a medida que el número de proveedores de crédito no bancarios amplían y complementan las fuentes tradicionales de crédito.

Aunque históricamente los préstamos inmobiliarios comerciales estaban dominados por los bancos regulados, el ecosistema de proveedores de financiación se ha ampliado con la aparición de nuevas fuentes de crédito, como los fondos de deuda, de pensiones y compañías aseguradoras. Esta diversificación ha creado un mercado más equilibrado, pero también con menos visibilidad de las condiciones de financiación en muchos países, lo que plantea nuevos problemas de transparencia.

Junto a los mercados de deuda, las normativas sobre blanqueo de capitales y propiedad efectiva han surgido como áreas de transparencia a vigilar. Las nuevas directrices del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), que exigen a los países que garanticen que pueden rastrear la verdadera propiedad de las empresas, junto con la ampliación de los regímenes de sanciones financieras, han mantenido el impulso para mejorar las normativas contra el blanqueo de capitales y sobre la propiedad efectiva.

A pesar de la acción mundial, la eficacia de estas normativas sigue siendo objeto de escrutinio, ya que la aplicación y las definiciones son a menudo incoherentes y fáciles de eludir. Países como la India, Indonesia, los Emiratos Árabes Unidos y EE.UU. han introducido cambios en las normativas contra el blanqueo de capitales y la titularidad real para contribuir a la transparencia, y se están preparando otras normativas en EE.UU., Singapur, Suiza, Canadá, Australia y la UE.