Los inversores institucionales seguirán liderando el mercado de hoteles en 2021

Si bien el interés de los inversores en activos hoteleros estuvo marcado por la incertidumbre y la prudencia en 2020 a causa de la pandemia de COVID-19, se prevé que el segmento mundial del alojamiento repuntará en 2021. Según el informe anual sobre perspectivas para el sector hotelero de JLL Hotels & Hospitality (Hotel Investment Outlook), la resiliencia del sector generó nuevas aspiraciones de experiencias y demandas por parte de los consumidores y, al mismo tiempo, dio pie a una oleada de tendencias que se han visto aceleradas a medida que las cadenas hoteleras modificaban sus operaciones y su estrategia con celeridad.

El mercado hotelero en España

El mercado español presenció una caída del 60% en la inversión en activos hoteleros durante el 2020, con un registro que se situó en torno a los 1.100 millones de euros. El perfil del capital fue predominantemente extranjero con 65% del total, de origen predominantemente europeo.

Ana Ivanovic, directora de inversiones para España de JLL Hotels & Hospitality, destacó: «La falta de claridad en cuestiones de recuperación en 2020 ha empujado a que inversores con un alto coste de capital consideren continuar invirtiendo en el sector, aunque sin mucho éxito hasta el momento. Curiosamente, el perfil de compradores del ejercicio 2020 fue predominantemente liderado por inversores institucionales con una visión a largo plazo del sector».

En relación al interés geográfico de los inversores, Ivanovic resaltó: «el capital más institucional tiene un mayor interés en las zonas prime de Madrid y Barcelona. Por otro lado, los fondos de capital riesgo buscan oportunidades en resorts ubicados en zonas principales –como la Costa del Sol, Baleares o Canarias – y que en mayor parte son propriedades de particulares. Estos inversores se ven principalmente impulsados por la combinación de ubicaciones con gran foco de demanda internacional y de activos que puedan ofrecer potencial de reposicionamiento, ya que sea a través de inversión en capex, la mejora de marca o la optimización de gestión.».

«En conclusión, la característica común de todos los activos que busca el capital, conservador o oportunista, es el de la calidad y la posibilidad de mejora», concluyó la directora de inversiones de JLL Hotels & Hospitality en España.

Volumen de transacciones hoteleras en España 2007-2020

Perspectivas mundiales

La liquidez del sector hotelero descendió más de un 60 % desde los niveles de 2019, y casi el 50 % de las operaciones se cerraron en el primer trimestre del año. Si bien capear un contexto sin flujos de efectivo supuso una gran dificultad, los acreedores se mostraron comprensivos y concedieron periodos de gracia en la medida de lo posible.

Los grupos de capital riesgo y los inversores institucionales aprovecharon los activos que se ponían a la venta e impulsaron la liquidez en 2020: estos representaron el 54 % del volumen total del año. Aproximadamente el 21 % de la inversión hotelera a escala mundial fue a parar a los mercados de complejos hoteleros, lo que pone de manifiesto el actual atractivo desde el prisma de la inversión de los mercados menos densos. Se espera que este grupo nicho de interés inversor constituya un catalizador de los volúmenes de inversión hotelera, con un incremento del 35 % al 40 % frente a los niveles de 2020.

Sin duda alguna, la pandemia tendrá repercusiones a largo plazo en el sector, pero, a corto plazo, deberemos tener presentes las siguientes tendencias:

Los grupos de capital riesgo y los grandes patrimonios (HNWI, por sus siglas en inglés) seguirán siendo inversores activos en los activos hoteleros en 2021. Según el informe, en 2020, se captaron 24.500 millones de dólares en fondos de capital fijo centrados en los activos hoteleros y de hospitality de todo el mundo, un volumen a la par del de 2016. Además, todas las regiones del mundo están protagonizando una gran actividad de captación de capital para asignarlo de forma oportunista a activos distressed, lo que permite a los inversores no tradicionales hacerse un hueco en el segmento del alojamiento a precios competitivos. Se espera que esta tendencia lidere el grueso de la liquidez en 2021.
La estructura manchise muestra una tendencia creciente a medida que las compañías hoteleras matrices evolucionan desde los acuerdos de gestión tradicionales. El término «manchise» hace referencia a un acuerdo de gestión de marca que cuenta con la opción de convertirse en un acuerdo de franquicia. Esperamos que este tipo de acuerdos aumente su relevancia a medida que las compañías hoteleras matrices amplían su presencia geográfica. Además, la estructura manchise ofrece a los propietarios más flexibilidad a la hora de seleccionar una marca hotelera para gestionar sus establecimientos y puede reducir las comisiones, al tiempo que incrementa la competitividad de las compañías hoteleras matrices frente a gestoras externas.
Las preferencias de los consumidores impulsan el rediseño de las habitaciones de hotel y la aceleración de los progresos tecnológicos. Los consumidores comenzaron poco a poco a viajar de nuevo durante la pandemia, con preferencias notables por habitaciones individuales, privadas y de mayor amplitud para una estancia cómoda y más duradera y poder trabajar en remoto de forma productiva. Por ello, las opciones de estancias en hoteles más prolongadas y de alquiler residencial/vacacional superaron al resto del segmento del alojamiento en su conjunto. Además, habida cuenta de que los servicios sin contacto pasaron a ser una prioridad para los consumidores, los operadores aceleraron sus progresos tecnológicos. Las instalaciones hoteleras y el servicio de habitaciones —incluido el servicio de restauración—, las reservas móviles y los procesos de check-in sin contacto, así como el surgimiento de conferencias híbridas para las reuniones y la planificación de eventos, también pasaron a un primer plano.
La presión para priorizar las inversiones inmobiliarias cimentadas en los principios medioambientales, sociales y de buen gobierno (ESG) a escala mundial adquiere una relevancia fundamental. El sector inmobiliario terciario tiene un importante papel que desempeñar a escala mundial a la hora de promover los principios ESG. Como parte integrante de este sector, el segmento del alojamiento tiene la oportunidad de acelerar de forma significativa la aplicación de los principios ESG. Además, el reciente aumento del protagonismo de las cuestiones de justicia racial ha vuelto a poner el foco en el fomento de iniciativas de diversidad e inclusión en todos los sectores, especialmente en la esfera de la alta dirección. Dicho esto, los consumidores son cada vez más conscientes de los valores que guían la forma en que las empresas hacen negocios, y utilizan su poder adquisitivo para impulsar el cambio.

Conclusiones finales

Los activos hoteleros deben mantener su agilidad y adoptar estos cambios en un contexto en el que el segmento del alojamiento a escala mundial se enfrenta a unas dificultades sin precedentes. Además, las marcas tradicionales se están viendo obligadas a replantear su oferta de productos para seguir siendo competitivas conforme evolucionan las preferencias de los consumidores. La senda hacia la recuperación será larga, pero se espera que la demanda acumulada de volver a vivir experiencias en el mundo impulsará de forma gradual el desempeño del sector hotelero en todos los mercados. Una vez se hayan recuperado, los hoteles deberían tener un aspecto y una oferta muy diferentes en comparación con principios de 2020.

El Hotels & Hospitality Group de JLL ha concluido más operaciones que cualquier otra firma de asesoramiento de inversión inmobiliaria en activos hoteleros y de hospitality en los últimos cinco años, con un volumen total de 83.000 millones de dólares en todo el mundo. El sólido equipo mundial de la firma, de más de 300 profesionales en más de 20 países, llevó a cabo más de 7.350 proyectos de asesoramiento, valoración y gestión de activos en ese periodo. Los servicios de valoración, intermediación, gestión de activos y consultoría de JLL en el segmento hotelero han ayudado a más inversores, propietarios y operadores de hoteles a lograr elevadas rentabilidades sobre sus activos que cualquier otra firma de asesoramiento inmobiliario en todo el mundo.