5 soluciones para el reto urgente del acondicionamiento inmobiliario

A medida que las ciudades de todo el mundo se comprometen a alcanzar los ambiciosos objetivos de neutralidad de carbono, se hace patente la urgencia de descarbonizar el sector inmobiliario y aumentar la resiliencia al cambio climático.

Se calcula que el 80% del parque inmobiliario que habrá en 2050 ya existe, lo que exige que tanto las administraciones como los agentes inmobiliarios intensifiquen significativamente sus esfuerzos de acondicionamiento.

Sin embargo, las empresas se enfrentan a un complicado mosaico de normativas, estándares sectoriales variables y una ausencia de parámetros de excelencia establecidos. Por otra parte, la creación de valor verdaderamente sostenible implica abordar las complejidades más amplias de los criterios medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG).

En el equipo de Desarrollo de proyectos de JLL, ayudamos a las empresas a sortear estas complejidades. Un eje clave de nuestro análisis consiste en definir la finalidad y los usos potenciales de un edificio e identificar cómo puede contribuir a mejorar la calidad de vida de sus ocupantes y a la creación de espacios para la regeneración de los barrios.

He aquí cinco soluciones que considero que se pueden dar a los múltiples retos actuales de acondicionamiento.

Integrar parámetros no financieros en las directrices de desarrollo

Los estándares de divulgación de información sobre emisiones de carbono, como la iniciativa Science-Based Targets Initiative (SBTi) y la CRREM Curve, subrayan la necesidad de abordar las emisiones directas e indirectas. Esto, junto con la creciente demanda de sostenibilidad de las empresas por parte de los consumidores, se traduce en que las partes interesadas en todos los ámbitos buscan cada vez más edificios que cumplan los objetivos de sostenibilidad.

Sin embargo, durante décadas, el sector inmobiliario ha trabajado con dos parámetros: metros cuadrados y dinero. El verdadero reto consiste en cambiar la forma de medir el valor.

Para que los activos estén preparados para el futuro y ofrezcan una ventaja competitiva debemos normalizar los parámetros no financieros a la hora de evaluar el rendimiento de los edificios. Las estrategias de acondicionamiento deben identificar oportunidades para mejorar la eficiencia energética y la resiliencia frente al cambio climático, además de establecer cómo se medirán y cumplirán los objetivos ESG.

Para las partes interesadas esto supone un importante cambio de mentalidad que requiere estrategias de gestión del cambio e inversión en las competencias de sostenibilidad de los empleados.

Estructurar los arrendamientos para reflejar el nuevo paradigma de valor

La descarbonización de los activos existentes es fundamental para evitar el «brown discount». Los propietarios e inquilinos modernos reconocen que la liquidez y los precios se ven cada vez más influidos por el comportamiento de un edificio en materia de emisiones. Dada la gran escasez de edificios con neutralidad en sus emisiones de carbono, los primeros en llevar a cabo el acondicionamiento pueden beneficiarse de alquileres más altos, menor riesgo financiero y mejor acceso al capital a tipos favorables, así como atraer y retener a los inquilinos con mayor facilidad.

Esto supone una gran oportunidad para que nos replanteemos la forma en que estructuramos los arrendamientos comerciales, para no sólo establecer una responsabilidad compartida en las obras de acondicionamiento, sino también reflejar el valor compartido en la consecución de objetivos sociales y de sostenibilidad.

Por ejemplo, los contratos de arrendamiento pueden integrar cláusulas para iniciativas medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG), ofreciendo alquileres referenciados a propietarios y ocupantes que cumplan objetivos no financieros.

Adoptar normas de divulgación voluntaria

Aunque las nuevas normativas como la Taxonomía de la UE y la divulgación de información relativa a la sostenibilidad en el sector de los servicios financieros urgen al acondicionamiento de los inmuebles, también están surgiendo normas de mercado como marcos sólidos para mejorar el rendimiento de los edificios.

Cada vez se están adoptando más las normas de divulgación reconocidas internacionalmente, como la SBTi, que pueden ayudar a los promotores a dar forma a las especificaciones de acondicionamiento para cumplir los objetivos de sostenibilidad de los clientes.

Pensar en el carbono generado a lo largo de toda la vida del inmueble y más allá

La crisis del calentamiento global exige una mayor atención a la resiliencia frente a los crecientes riesgos climáticos. El desarrollo de la neutralidad en las emisiones de carbono debe tener en cuenta no sólo el carbono operativo emitido por un edificio en uso, sino también el carbono incorporado emitido por la producción de los materiales de construcción.

Para reducir el carbono generado a lo largo de toda la vida del edificio, las estrategias de acondicionamiento deberían limitar las demoliciones y utilizar un diseño interior frugal, reutilizando y reciclando todo lo posible. Los materiales de construcción bajos en emisiones y de origen biológico son alternativas más sostenibles.

Los acondicionamientos también deberían aumentar la intensidad de uso de los edificios. Los equipamientos de oficinas y los aparcamientos, normalmente vacíos por la noche, podrían acondicionarse para facilitar actividades comunitarias fuera del horario de apertura. Tecnologías como los sensores y las herramientas de gestión predictiva de edificios pueden ayudar a definir las oportunidades de optimización del espacio para crear lugares que beneficien más a los usuarios, maximizando el uso del parque inmobiliario existente.

Crear asociaciones público-privadas

Para que los edificios tengan un valor sostenible para los usuarios finales y formen parte del tejido de ciudades sostenibles, es vital la colaboración entre las autoridades públicas y el sector privado, como también lo son los incentivos y programas para compartir conocimientos y financiar la transición.

En París, una importante reforma de la planificación implicó una consulta pública con empresas inmobiliarias que aportaron buenas prácticas sobre cómo los proyectos pueden integrar estrategias ESG. En el Reino Unido y Alemania también están surgiendo métodos de colaboración similares.

Este enfoque de 360 grados que conecta a inquilinos, propietarios, inversores, promotores y sector público es fundamental para lograr el éxito. Creo que en breve se convertirá en la norma y Europa debe marcar el camino. La capacidad de trabajar con las partes interesadas de los ámbitos público y privado para desarrollar estrategias de acondicionamiento contribuirá a generar un valor inmobiliario verdaderamente sostenible y resistente para las ciudades y sus ciudadanos.

En última instancia, en esta crisis climática que se está agravando, la clave es que todos trabajemos juntos para afrontar el reto.