Fundamentales del Mercado de Oficinas
4T 2019
El 2019 ha marcado un récord respecto de los últimos años, alcanzando casi el millón de metros contratados entre Madrid y Barcelona y un 14% de incremento conjunto respecto del año 2018. En este último trimestre del año se han firmado 107.000 m² en Madrid y otros 65.800 m² en Barcelona.
La economía española ha finalizado 2019 con unos resultados económicos ligeramente más sólidos de lo esperado por la continua incertidumbre política. El crecimiento del PIB para el total de 2019 se calcula en un 2% y las previsiones para 2020 son más moderadas, con un avance previsto del 1,7% en el PIB, según datos adelantados de Oxford Economics. El empleo aminora su avance, pero crece en el cuarto trimestre a mayor ritmo que el tercero, tras ralentizarse en verano; lo que arroja una previsión de crecimiento del 2,3% para 2019 y del 1,6% para 2020.
La inflación aumentó un 0,8% en diciembre, la más alta en siete meses, aunque aún por debajo del objetivo del BCE. Las previsiones apuntan a una inflación promedio de solo el 1,0% en 2020 (superior al 0,7% en 2019), según Oxford Economics.
Este año 2019 ha marcado un récord respecto de los últimos años, alcanzando casi el millón de metros contratados entre Madrid y Barcelona y un 14% de incremento conjunto respecto del año 2018. En este último trimestre del año se han firmado 107.000 m² en Madrid y otros 65.800 m² en Barcelona. En la capital, la cifra es inferior a la que cabía esperar ya que siguen sin firmarse las grandes operaciones que se encuentran actualmente en curso y que se esperaba se materializasen en diciembre, mientras que en Barcelona la cifra es similar al mismo período de los años 2017 y 2018.
La disponibilidad sigue a la baja en ambas ciudades, llegando al 8,6% en Madrid y al 4% en Barcelona. La actividad del mercado de ocupación ha contribuido a la reducción de los metros disponibles desde finales del año 2018. En concreto, en Barcelona no veíamos una tasa de disponibilidad tan baja desde mediados del año 2002.
Las terminaciones siguen con un goteo sostenido. En el total del año 2019, en Madrid se han terminado unos 115.000 m², de los que casi 18.000 m² han sido en el último trimestre del año. Para el año 2021 se esperan otros 220.000 m² para dar respuesta a las necesidades de las empresas de edificios nuevos y de buenas especificaciones. En Barcelona en todo el año tan solo se han terminado poco más de 50.000 m², de los que 7.000 corresponden al cuarto trimestre. Sin embargo, dada la extremada escasez de producto, los promotores están muy activos en sus planificaciones para los próximos tres años, por lo que se espera se terminen unos 125.000 m² a lo largo del 2020, cifra que podría aumentar para los años 2021-2022 dependiendo de la evolución del mercado.
La gran actividad del mercado de ocupación ha potenciado la subida sostenida de los precios prime. Trimestralmente han aumentado un 1,4% en Madrid, alcanzando los 36,50 €/ m²/mes, y un 1,85% en Barcelona hasta los 27 €/ m² /mes, mientras que la subida anual ha sido de un 5,8% en la capital y casi un 9% en la ciudad condal. Respecto las zonas fuera del CBD, las que muestran un mayor crecimiento son Secundaria en Madrid y el 22@ en Barcelona.
La inversión conjunta en Madrid y Barcelona ha batido récords en 2019, con más de 7.800 millones de euros transaccionados. Si la inversión ya avanzaba a buen ritmo durante el pasado año, el último trimestre de 2019 ha terminado por marcar la diferencia, con la compra de la Ciudad Financiera del Santander por un precio estimado que podría rondar de más de 3.000 M€. Esto ha elevado el volumen total del cuarto trimestre a casi 5.200 M€, superando en un 200% lo invertido en el mismo periodo del año anterior. Las rentabilidades han bajado tanto en Madrid como en Barcelona 25 pb hasta situarse en un 3,25% para la primera y otro 3,5% en la segunda. Para 2020 se espera estabilidad y un ligero repunte para el 2021.