Perspectivas del mercado Multifamily en España, 2025

El problema de la vivienda

Durante los últimos años, el mercado residencial en España ha estado marcado por una creciente tensión estructural entre la oferta de vivienda y la demanda. Esta situación ha situado a la vivienda como la principal preocupación para los ciudadanos, según el último barómetro del CIS, por encima incluso del paro o de la situación política. 

El acceso a una vivienda adecuada y asequible se ha convertido en uno de los principales retos sociales, económicos y urbanos del país. La presión se intensifica en las grandes ciudades y áreas metropolitanas, donde la demanda crece más rápido que la capacidad de respuesta del parque inmobiliario. 

Factores causantes de la tensión estructural del mercado

El desequilibrio estructural del mercado residencial responde a una combinación de factores que se retroalimentan entre sí: 

• Desequilibrio entre oferta y demanda: en los últimos años, la población española ha crecido, impulsada por la inmigración y la formación de nuevos hogares. Sin embargo, la oferta de vivienda no ha respondido al mismo ritmo. Según el Banco de España, el déficit de viviendas acumulado entre 2022 y 2024 se estima entre 400.000 y 450.000 unidades.

• Acceso difícil y limitado: el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda se sitúa en niveles elevados. La tasa de esfuerzo supera ya el 34%, por encima de las recomendaciones internacionales del 30% máximo sobre ingresos disponibles.

• Precios de compraventa en ascenso: los precios medios han mantenido una tendencia al alza, dificultando el acceso a la propiedad para una parte creciente de la población, especialmente jóvenes y familias con ingresos medios o bajos. En Madrid, el precio de compra de la vivienda se ha duplicado en la última década.

El mercado de alquiler como solución

En este escenario, el sector Multifamily se consolida como una de las piezas clave para dar respuesta a los retos habitacionales actuales, al tiempo que representa una oportunidad de inversión cada vez más relevante. 

En los últimos diez años, el número de hogares en régimen de alquiler en España ha aumentado un 47%. Este crecimiento refleja no solo un cambio estructural en las formas de habitar, sino también una necesidad cada vez más extendida entre la población, especialmente en los grandes núcleos urbanos.

España, con un mercado del alquiler todavía poco institucionalizado, ha despertado el interés del capital internacional y se posiciona como uno de los destinos más atractivos para la inversión residencial en Europa.

Entorno regulatorio en transformación

No obstante, el desarrollo del sector sigue enfrentándose a desafíos significativos: un entorno regulatorio en transformación, la escasez de suelo finalista, las dificultades de desarrollo y una brecha creciente entre las necesidades sociales y la respuesta del mercado.
El marco normativo ha evolucionado de forma acelerada en los últimos años, con nuevas leyes y medidas que afectan a precios, contratos, fiscalidad y usos urbanísticos. Esta intervención creciente busca facilitar el acceso a la vivienda, pero también genera incertidumbre entre los actores del mercado. 

Impacto de la regulación en el mercado

Las medidas adoptadas por las administraciones públicas —como el control de precios en zonas tensionadas, los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos o las exigencias de vivienda protegida en promociones privadas— están teniendo efectos relevantes en la dinámica del mercado. Por un lado, se refuerza la protección al inquilino y se busca garantizar un acceso más justo a la vivienda. Por otro, algunos de estos cambios están afectando la viabilidad de nuevos proyectos, el apetito inversor y la disponibilidad de oferta estable. 

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