El valor de las SOCIMIs españolas es de 22.451M de euros

Jesús González Nieto-Márquez, Director Gerente de BME Growth y Enrique Losantos, CEO de JLL, han presentado hoy desde El Palacio de la Bolsa de Madrid la tercera edición del informe de elaboración conjunta entre BME y JLL España sobre la evolución del mercado de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs). En esta ocasión titulado SOCIMIs: un futuro sostenible.

Jesús González Nieto-Márquez (Director Gerente de BME Growth): «Las SOCIMIs son claramente una opción para un espectro cada día más amplio de inversores. Compañías de seguros, fondos de pensiones, inversores de alta renta e inversores retail comienzan a ser habituales en este mercado. Las perspectivas ante el final de la pandemia comienzan a presentar oportunidades de consolidación en un segmento que no ha perdido nada de atractivo».

Enrique Losantos (CEO JLL): «Si sumamos los impactos en emisiones de CO2 de la actividad constructora y el impacto en la operación de los inmuebles, el sector inmobiliario es el sector de mayor impacto medioambiental entre todos y las empresas inmobiliarias han de poner foco en alcanzar nuevos niveles de sostenibilidad. Las SOCIMIs, como grandes tenedoras de activos inmobiliarios, ya están sensibilizándose a las demandas de la comunidad inversora en términos sostenibilidad».

Esta edición del estudio, se ha realizado a partir del análisis pormenorizado de los 79 vehículos activos en el mercado español más uno cotizado en Luxemburgo, de los cuales solo cuatro de ellos cotizan en el mercado principal, siendo el resto negociados en el mercado MTF BME Growth. Además, el informe refleja cómo la crisis de la Covid 19 ha afectado al sector de las Socimis, teniendo un impacto desigual en función de los sectores de actividad y del tamaño de los vehículos de inversión.

La comparativa de las principales magnitudes muestra diferencias sustanciales más acusadas que en años anteriores entre ambos mercados. De entrada, la propia capitalización bursátil, dado que el efecto de la crisis económica sobre el valor de las acciones ha afectado con mayor virulencia a las compañías del mercado principal que cuentan con una mayor liquidez, negociación y profundidad de mercado y, por lo tanto, están más expuestas a la volatilidad y expectativas negociadas en los mercados financieros.

En este sentido, el informe de JLL y BME destaca que las SOCIMIs del mercado Growth han resistido mejor en términos de valor de activos y de ingresos, pero no así en beneficios operativos, al contar con un menor tamaño individual que les arrastra en términos de eficiencia. Han sido éstas también las que han apelado a un mayor endeudamiento en términos netos, pero siempre guardando, el conjunto del sector, la disciplina financiera de la que han sido objeto desde su nacimiento con reducidos niveles de apalancamiento.

En cuanto a su valor bursátil, a cierre de abril de 2021, el mercado de SOCIMIs alcanzó un valor de 22.451 millones de euros frente a los 22.026 millones del cierre del ejercicio 2020 –para la misma muestra– lo que supone un incremento de valor del 2% (algo menos de 500 millones de euros), pero una pérdida del 13% (3.300 millones de euros) si la comparación la realizamos con respecto al cierre del ejercicio 2019. El peso de los cinco vehículos más grandes en términos de capitalización bursátil supone el 64% del mercado total frente a 67% en 2019.

Por mercados, a diciembre de 2020, el mercado alternativo atesoraba un valor de 13.600 millones de euros por 8.300 millones del mercado principal, lo que en términos relativos supone un incremento del 4,5% y una pérdida del 34% (respectivamente) frente al cierre en el año 2019, y hace que el segundo mercado englobe un x1,6 veces de la capitalización de la Bolsa. Como no podría ser de otra manera, el efecto de recuperación de las cotizaciones a lo largo del primer cuatrimestre de este año, se ha dejado sentir con mayor intensidad en el mercado bursátil, al haber recuperado más de un 11% de valor frente a la situación plana que se ha dado en el mercado Growth.

En cuanto a la retribución a sus accionistas, si en 2019 se repartieron –para la muestra homogénea– un total de 1.151 millones de euros en dividendos pagados, de los que 437 correspondieron a las 4 grandes SOCIMIs cotizadas en Bolsa, en 2020 el importe total distribuido bajó hasta los 707 millones de euros de los que corresponden 257 millones a las principales SOCIMIs.

En términos operativos destaca la reducción de los ingresos por rentas en un 10% junto con un descenso del 11% en términos de EBITDA, que se distribuye de manera poco uniforme en función del segmento inmobiliario y el tamaño de los vehículos. De esta manera, es el sector retail el que refleja un descenso mayor de su operativa (un 23% en ingresos y un 20% en EBITDA). Pero la mayor diferencia se aprecia en la generación de beneficio neto, en la medida en que el mercado ha descendido en un 93% entre 2019 y 2010 como consecuencia de las minusvalías en el valor de los inmuebles. Si en el ejercicio 2019 el conjunto del mercado se anotó en la cuenta de resultados variaciones de valor positivas derivadas de la cartera de activos por importe de 1.607 millones de euros, en 2020 éstas se han tornado en minusvalías y por importe de 360 millones de euros.

La generación de caja operativa sigue siendo positiva aunque ha experimentado una fuerte reducción frente al año anterior. Estos hechos no han impedido que los vehículos inmobiliarios de nuestro mercado hayan seguido invirtiendo en su cartera de activos, aunque a un ritmo menor que otros ejercicios. Las inversiones, en términos de cash, se han reducido frente al ejercicio 2019 en un 45%, y las ventas de cartera en un 33%, que junto a la emisión y devolución de deuda financiera y el pago de dividendos (-48% hasta un montante de 707 millones de euros), han drenado la posición de caja al final del periodo.

El informe de este año ha actualizado el análisis del comportamiento de las SOCIMIs por el segmento del mercado en el que operan, distribuido en siete categorías: mixtas (aquellas cuya cartera de activos a cierre del ejercicio 2020 corresponden a tres o más segmentos inmobiliarios), oficinas, residencial, logístico, high street (para locales comerciales de calle incluyendo sucursales bancarias), retail y hoteles. En este sentido, destaca el grado de concentración en aquellos vehículos con carteras especializadas en residencial (23 vehículos), seguidos de las categorías mixta (13); high street  (12); oficinas (10); retail (9); hoteles (8), holding (3) y logístico (2).

Entre finales del ejercicio 2020 y abril 2021 –fecha de cierre a efectos de este informe – ha sido la categoría mixta la que ha experimentado una mayor y más rápida recuperación bursátil por el efecto y el peso de Merlin, seguido de logístico y el segmento hotelero. Tanto oficinas, como retail y residencial, presentan una recuperación mucho más débil.

En el mercado europeo, el valor global de los REITs asciende a 210.000 millones de dólares en diciembre de 2020 lo que supone un fuerte de crecimiento frente al año anterior, siendo Reino Unido, Francia, Holanda y España los países claves de la recuperación, manteniendo un peso del 1,5% sobre la capitalización total del mercado bursátil. El gran “pero” del mercado europeo –en comparación con el americano– sigue siendo el reducido tamaño individual por vehículo, alcanzando un importe por debajo de los 1.000 millones de dólares.

Por último, el informe incluye un capítulo específico destinado a la sostenibilidad y a la responsabilidad que debe asumir el sector inmobiliario para sumarse a los retos de la descarbonización y la aplicación de criterios ESG en su actividad, tendencia sin retorno en todos los sectores económicos. Los procesos de construcción y reforma de edificios se ven afectados de lleno, ya que entra en juego esta nueva variable a la hora de tomar decisiones de inversión en capex. Las inversiones anuales necesarias para el proceso de transformación de las economías hacia una economía más verde son cuantiosas y parte de ellas deberán ser destinadas al sector inmobiliario.

Una oficina neutra en huella de carbono será un 17% más costosa de construir, según estimaciones de la Organización Green Building Council, si bien será menos gravoso de mantener. De momento, estos beneficios directos están repercutiendo positivamente en los inquilinos, pero la evolución del mercado determinará si tendrán su efecto en un incremento de las rentas.