La inversión inmobiliaria mundial recupera terreno en el nuevo contexto del mercado

Los volúmenes de inversión inmobiliaria a escala mundial cayeron un 28 % interanual desde el nivel récord de actividad en los mercados de capitales en 2019. Según el informe publicado en fechas recientes por JLL, Global Real Estate Perspective («Perspectivas sobre el mercado inmobiliario mundial»), los volúmenes de las operaciones en la totalidad del año se situaron en 762.000 millones de dólares en 2020. En la región EMEA, los volúmenes de inversión alcanzaron los 282.000 millones de dólares, lo que supone un descenso del 17 % en términos interanuales.

Los volúmenes de inversión a escala mundial se vieron impulsados por un sólido desempeño en el cuarto trimestre, cuando la inversión se situó en 267.000 millones de dólares, un incremento del 65 % frente al tercer trimestre de 2020. La actividad de inversión a escala mundial en el cuarto trimestre dio continuidad a la tendencia de desaceleración de las caídas trimestrales durante 2020: la inversión en el cuarto trimestre del año registró una evolución interanual del -21 %, frente al -41 % del tercer trimestre y el -50 % del segundo trimestre.

Los mercados consolidados con diversidad sectorial, transparencia y gran alcance impulsaron el repunte del cuarto trimestre. Durante el último trimestre del año, Francia, Alemania y EE. UU. registraron un volumen total de 150.000 millones de dólares, lo que representa un incremento del 81 % frente al tercer trimestre de 2020. Los mercados que ejercen de puerta de entrada a Europa y Asia-Pacífico registraron un repunte del interés durante el trimestre y asistimos a un aumento de la demanda de los inversores por los activos con ubicación céntrica y precios más elevados, especialmente los espacios de oficinas core.

«A medida que transcurría el año 2020 y la pandemia se consolidaba en los mercados, los inversores aprendieron a capear mejor la incertidumbre. Esta confianza se reflejó en los niveles más elevados de asignación de capital en la última parte del año», comenta Sean Coghlan, director global del área de Análisis de mercados de capitales y Estrategia de JLL.

Según JLL, la mejora de la actividad fue más patente en determinados segmentos de los mercados.

El capital busca estabilidad en las rentas y las operaciones: los sectores de logística y activos multifamiliares siguen mostrando una gran solidez a escala mundial, las tasas de cobro de rentas se mantienen estables y los factores favorables a largo plazo siguen vigentes. Esta dinámica está dando lugar a unos precios más resilientes, y el nivel de las ofertas ganadoras se sitúa cerca de las expectativas. El sector de oficinas protagonizó una recuperación moderada en términos de confianza de los inversores en el cuarto trimestre, y la actividad se intensificó en los mercados clave a escala mundial. El capital privado ha aprovechado la oportunidad de adquirir oficinas de calidad, que representan una proporción casi récord de las adquisiciones (29 %) valoradas en más de 100 millones de dólares estadounidenses desde el inicio de la pandemia. Los inversores institucionales están regresando al mercado, pero mantienen la prudencia.
Los productos core registran un incremento de la liquidez: los productos core con contratos de arrendamiento de larga duración —que tanto interés suscitan— representan la proporción más elevada de las operaciones formalizadas en 2020. Los activos prime de elevada calidad han protagonizado ajustes de precios relativamente insignificantes desde la irrupción de la COVID-19. Los precios de los productos logísticos core siguen alcanzando nuevos máximos, y los productos core de elevada calidad en los segmentos multifamiliy y de oficinas también han registrado ajustes de precios relativamente modestos, de un solo dígito, desde que comenzó la pandemia. El capital oportunista mantiene su actividad y está aumentando su interés respecto a oportunidades de mayor riesgo. A medida que continúa el proceso de determinación de los precios, esperamos que esta evolución impulse un aumento de los volúmenes en este segmento del mercado y traiga consigo la liquidez necesaria para los sectores de hoteles y de retail.
El mercado de deuda se beneficia de un contexto de tipos favorable: el interés por el riesgo de la deuda favorece a los sectores y mercados que se benefician de cambios cíclicos a largo plazo. La disponibilidad de capital en el lado de los prestamistas sigue ampliándose y las ratios préstamo-valor son favorables en los sectores de activos multifamiliares y logísticos. El interés de los acreedores depende del país y la región. En EE. UU., los mercados que hacen gala de un coste de vida más favorable, sectores en expansión y reubicaciones corporativas están protagonizando una compresión de los diferenciales. En cambio, los mercados de préstamos en Europa benefician a los mercados de mayor tamaño, como Londres, París y Berlín.

Los mercados siguen presentando una brecha entre la oferta y la demanda, con distintos efectos y diferenciales de precios. Los sectores que hacen frente a una mayor incertidumbre en cuanto a las rentas —principalmente los sectores retail y hotelero— están registrando unos ajustes de precios de mayor calado. La disparidad entre los perfiles de riesgo también resulta evidente: los efectos totales en los precios son más significativos en los segmentos de valor añadido y oportunistas del mercado.

«A pesar de la divergencia en numerosos segmentos del mercado, el optimismo sigue mejorando gracias a la recuperación de la liquidez, y el reducido coste de la deuda está apuntalando la compresión de las tasas de capitalización en sectores que presentan crecimiento y perspectivas positivas para la demanda. En 2021, esperamos que esto se traduzca en una ampliación de la recuperación de los mercados de capitales», apostilla Coghlan.

Según las interacciones de JLL con los inversores, existe un mayor optimismo gracias al aumento de la liquidez, tal y como demuestra la mayor actividad de oferta a escala mundial. No obstante, los indicios de mejora en los mercados de capitales podrían verse penalizados por la actual oleada de confinamientos y la incertidumbre en torno a las condiciones económicas.