La solidez y creación de valor inmobilairio de las Socimis, palanca de recuperación económica
A cierre del primer semestre de 2020, las 81 SOCIMIs de España capitalizaban de forma conjunta más de 21.260 millones de euros, con un descenso del 17% frente al cierre de 2019, como consecuencia del COVID-19
Jesús González Nieto-Márquez, Director Gerente de BME Growth y Alberto Segurado, Director de Deuda y Finanzas Corporativas de JLL España, han presentado hoy en formato digital desde el Palacio de la Bolsa de Madrid, la segunda edición del informe de elaboración conjunta entre BME y JLL España sobre la evolución del mercado de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIs). En esta ocasión titulado SOCIMIs. Solidez y Valor para la recuperación.
González Nieto-Márquez apuntó: «Las SOCIMIs juegan un papel protagonista en el mercado inmibliario, al que aportan una capacidad extra de atraer financiación y la más transparencia, y al mercado financiero, que gracias a estos vehículos cuentan con productos de inversión ligados al alquiler inmobiliario y una mayor diversificación de riesgos en las carteras de los inversores».
Alberto Segurado destacó: «el mercado de los vehículos inmobiliarios SOCIMIs ha ido creciendo cada año en número y valor, constituyéndose como uno de los actores más importantes en el panorama del sector inmobilairio patrimonial con independencia de los segmentos inmobiliairios que se trate. En este sentido estamos muy satisfechos del resultado de un periodo de trabajo intenso y del fruto de la colaboración de dos empresas como JLL y BME, por el que, por segunda vez, podemos ofrecer un retrato muy acertado del estado del mercado de las SOCIMIs y que nos permite afinar las perspectivas de unos actores que, sin duda, continuarán haciendo crecer, dinamizando y profesionalizando el mercado inmobiliario español».
En esta ocasión, el informe cuenta con un nuevo capítulo dedicado al análisis comparativo de las estructuras fiscales y legislativas de las REITs en 11 países distintos.
En este sentido, Diego Armero Montes, Socio de Uría Menéndez, señaló: «Las SOCIMI se han convertido en grandes actores del mercado inmobiliario español, sobre todo desde que en 2013 el régimen fiscal se adaptara al de los REIT tradicionales. En los próximos años, el éxito del modelo dependerá de que nuestras instituciones den seguridad jurídica y cierta flexibilidad en el cumplimiento de los requisitos de carácter tributario y regulatorio, en línea con la práctica de otros países de nuestro entorno».
El informe, en esta edición, se ha realizado a partir del estudio pormenorizado de 79 vehículos activos en el mercado español, cinco más que en su última edición, y comprende la información bursátil y de mercado durante 2019 y hasta el cierre del primer semestre de 2020. Hoy cotizan en España dos SOCIMIs más (81), cuatro en el mercado continuo – Colonial y Merlín Properties incluidas en el índice IBEX 35 – y las 77 restantes en el mercado alternativo BME Growth.
En diciembre de 2019, las SOCIMIS registraron una capitalización bursátil de 25.733 millones de euros, en un rally que condujo a que el conjunto de estas sociedades alcanzara su cénit en términos de valor de mercado durante los primeros meses de 2020. Como consecuencia de los efectos de la pandemia global COVID-19, a cierre de del pasado mes de junio, el valor de mercado se sitúo en 21.268 millones de euros, lo que supone un descenso superior al 17% (4.400 millones de euros).
Este descenso en términos de valor se ha centrado en aquellos vehículos que cotizan en el mercado continuo como consecuencia de una mayor liquidez y profundidad en la negociación de sus acciones. De hecho, las SOCIMIs incluidas en el índice Ibex 35 han perdido entre un 40 y un 50% de valor bursátil.
Por mercados, a fecha de cierre del primer semestre de 2020, las SOCIMIs de BME Growth alcanzaban un valor de 13.160 millones de euros (62% del total) frente a los 8.100 millones de euros del Mercado Continuo (38%). A cierre de diciembre de 2019 la situación era más equitativa y coincidente con el cierre de 2018, en la medida en que las SOCIMIs del mercado principal acumulaban valor por importe de 12.700 millones de euros frente a los 12.900 deBME Growth. En términos de la distribución del sector inmobiliario cotizado sigue siendo, claramente, el sector patrimonialista frente al promotor el que muestra un mayor valor, con un tamaño 5,9 veces superior.
Asimismo, las cinco primeras SOCIMIs agrupadas por capitalización bursátil representan más del 62% del conjunto del mercado, alcanzando las diez primeras un 75% de la totalidad del mercado. Hay que descender hasta las treinta primeras SOCIMIs – lo que supone un 38% del número de vehículos cotizados – para obtener el 90% del valor total.
Según destacan los expertos de JLL y BME en el informe: «Consideramos que es muy posible, en los próximos ejercicios y como consecuencia de la crisis que estamos experimentado, que este grado de concentración y heterogeneidad pueda variar próximamente en la medida en que la situación actual sea la condición necesaria – aunque no suficiente – bien para la adquisición de activos de algunos vehículos, bien de fusiones de otros o bien para la incorporación de carteras de activos externas al mundo de las SOCIMIs, con el objeto de incrementar el volumen individual y por lo tanto el grado de eficiencia en la gestión al difuminar los costes de estructura entre portfolios más grandes».
En términos de negocio, a cierre de 2019 las SOCIMIs registraron ingresos por rentas de 2.060 millones (+8% frente al mismo perímetro para el año anterior) y un EBITDA incluyendo ventas de activos, de 1.700 millones, lo que supone un 22% de incremento frente al año anterior. En relación al beneficio neto, se alcanzaron los 2.500 millones de euros, (+11%) y una generación de caja neta superior a los 500 millones de euros. Son las SOCIMIs de BME Growth las que presentaron mayores ingresos (1.100 millones) y EBITDA (718 millones) aunque un menor beneficio neto (887 millones).
De cara a la retribución a sus accionistas, los estados contables del conjunto de las SOCIMIs analizadas en el informe repartieron distribuyeron 1.254 millones de euros en dividendos durante el pasado 2019, lo que supone un incremento de más del 60% respecto al ejercicio interior. De estos, 816 millones de euros han sido repartidos entre las 75 SOCIMIs incluidas en BME Growth, con una rentabilidad por dividendo del 6,2% y los 437 millones restantes han sido pagados por las cuatro SOCIMIs del mercado continuo, con una rentabilidad del 3,4%.
La salud financiera de las SOCIMIs en términos de capacidad de generación de caja anual ha permitido reducir los niveles de apalancamiento situándose en un 38% sobre el valor de mercado de los activos, 200 puntos básicos menos que en el ejercicio anterior para el mismo perímetro, con un volumen de deuda neta total que asciende a 19.500 millones de euros.
El conjunto de las carteras de activos propiedad de las SOCIMIs superó, a cierre de 2019, los 51.000 millones de euros, lo que supone un incremento del 12% en términos de Valor Bruto de Activos (GAV) y de un 17% en términos de Valor Neto de Activos (NAV) descontando la deuda y obligaciones de pago.
Por segmento de producto en el que operan, son aquellas especializadas en residencial, mixto, oficinas y high street las que agrupan más del 80% del número total de vehículos cotizados, siendo el segmento residencial el que lidera el número de vehículos con 25 SOCIMIs especializadas.
En el mercado europeo, la capitalización del mercado de REITs asciende a fecha de junio de 2020, según EPRA, a un total de 175.000 millones de dólares, lo que supone una pérdida de valor en un año de más de 42.000 millones de dólares (-19,5%).