Las empresas siguen apostando por los espacios flexibles

Tras un periodo de disrupción sin precedentes en la demanda de espacio de oficinas, muchos inquilinos comienzan a darse cuenta de que, en épocas de incertidumbre, la flexibilidad constituye el mejor activo. Debido a esto, tanto inquilinos como propietarios e inversores están fijando la mirada en el mercado flexible como una solución viable para sus plantillas tras la pandemia, mientras aumenta la visibilidad sobre sus condiciones empresariales y estrategias para el lugar de trabajo.

Los espacios flexibles son entornos de trabajo prediseñados (algunos espacios, o parte de los espacios, se diseñan ad-hoc para el inquilino), disponibles durante periodos reducidos mediante operaciones optimizadas. Según el informe El futuro del 'flex' de JLL, un 41% de los inquilinos prevé aumentar la utilización de espacio flexible en el marco de su estrategia de trabajo pospandemia. Esto se atribuye a sus necesidades de espacio a corto plazo, movilidad de los trabajadores y ahorro de inversión. Asimismo, ante la mayor incertidumbre generada por la pandemia, el sentimiento de los inquilinos apunta ahora a una notable aceleración en la adopción de estos espacios conforme la demanda se traslada desde los compromisos a largo plazo en activos inmovilizados hacia opciones más ágiles.

Ignacio Sobrino, director de oficinas de JLL en España apuntó: “Aunque el impacto a corto plazo ha sido muy notable, a medio plazo se espera un aumento considerable de la demanda, posicionándose como una alternativa para empresas y empleados. Los espacios flexibles se perfilan como una opción muy atractiva como complemento a los espacios tradicionales y buscarán ubicaciones cercanas a centros deportivos, centros comerciales, centros urbanos y otros lugares donde se encuentren los clientes, convirtiéndose en una oferta clave bajo este nuevo modelo de trabajo.”

“Prueba de su atractivo es que los operadores de coworking y espacios flexibles no han paralizado sus estrategias de crecimiento en España a pesar de la situación negativa provocada por la pandemia. De hecho, han continuado con sus planes de expansión, incluso en ciudades secundarias”, añadió Sobrino.

El espacio flexible de oficinas en España

En cuanto a la contratación, en España los espacios flexibles de oficinas alcanzaron los 13.849 m² en Madrid y los 10.893 m² en Barcelona en 2021, lo que representa un 4% del total contratado durante el año pasado (frente al 2% que representó en 2020).

Por localización, en Madrid, el 82% de los espacios flexibles se ubican en el centro de la ciudad (CBD y Secundaria). También en la capital catalana la gran mayoría (66%) de los espacios flexibles se encuentran en el centro de la ciudad (CBD y City Centre). Sin embargo, si atendemos a la superficie ocupada, esta se halla repartida, casi en la misma proporción, entre el centro de la ciudad y el submercado de Nuevas Áreas de Negocio, que incluye el 22@. Esta zona ha aumentado significativamente su atractivo entre los operadores de espacios flexibles en el último año, dado su posicionamiento como hub tecnológico y foco de atracción para el talento.

Tanto en Madrid como en Barcelona, casi el 80% del mercado de espacios flexibles está en manos de 9 operadores principales, a destacar fundamentalmente Regus y Spaces (IWG), WeWork y Utopicus, que concentran casi la mitad del mercado flex en Madrid, al igual que en Barcelona donde también despunta Aticco.

WeWork representa un 13% tanto del mercado de Madrid como del de Barcelona. Por su parte Regus y Spaces operan un 22% del mercado en Madrid y un 19% en Barcelona. Utopicus ocupa el tercer lugar en Madrid con un 10% del mercado de espacios flexibles. La tercera posición en Barcelona la ocupa Aticco con un 9%.

Según explica JLL en el Informe El Futuro del 'Flex', mientras los inversores sopesan los riesgos y esperan a obtener datos sobre rentabilidad operativa, precios de los activos y liquidez, se están creando estructuras de arrendamiento novedosas para reducir este riesgo, maximizar el potencial de rentabilidad y otorgar a los propietarios un mayor control del espacio y las relaciones con los clientes. JLL también prevé que las plataformas operadas por los propietarios y los acuerdos de gestión continuarán ganando escala; así, la cuota de mercado de estos segmentos, que actualmente representa menos del 15 % del total, aumentará hasta representar más de la mitad del inventario de espacios flexibles en el futuro.

Asimismo, los inversores se volverán cada vez más selectivos respecto a los compromisos que suscriben con operadores terceros. La prestación de garantías, que incluye cartas de crédito y garantías corporativas, cobrará mayor importancia a la luz de la volatilidad registrada en el mercado durante la pandemia. A medida que esta transparencia en torno a la rentabilidad operativa aumente, los inversores probablemente se sentirán atraídos por los espacios flexibles, por lo que las ventajas vinculadas a un ecosistema de oficinas más ágil superan a los riesgos asociados.

“Como hemos visto en la mayoría de los casos, la pandemia ha actuado más como aceleradora que como creadora de tendencias, y el segmento de los espacios flexibles no ha sido la excepción, ya que estaban ya muy presentes en las agendas y van a convertirse en motor de transformación en la usabilidad de los espacios”, apunta Ignacio Sobrino, director de oficinas de JLL.

Los espacios de trabajo flexibles seguirán creciendo, dejando de ser una mota del mercado global para convertirse en un elemento clave con presencia generalizada en el sector inmobiliario comercial. La difusión y adopción de estos espacios evolucionará hasta integrarse plenamente no solo con los edificios de oficinas convencionales, sino también con los centros comerciales retail, las promociones multifamily y otras clases de inmuebles.