Los inversores institucionales fijan su atención en los resorts

Según los datos analizados por JLL Hotels & Hospitality, el turismo en los países del arco Mediterráneo remonta a medida que se reducen las restricciones al turismo. Como consecuencia, los hoteles incrementan su atractivo como producto de inversión inmobiliaria.

En 2019, España, Portugal y Grecia recibieron cerca de 177 millones de llegadas internacionales según el Banco Mundial, lo que sitúa a la región como uno de los destinos turísticos más populares del mundo. Para los tres países, el sector de los viajes es un motor económico fundamental que representa entre un 14% y un 20% del PIB según los datos aportados por el Consejo Mundial de Viajes y Turismo en 2019.

En verano de 2020, el turismo (especialmente el internacional) se vio gravemente afectado por la incertidumbre y las estrictas restricciones a la movilidad. Sin embargo, el éxito de las campañas de vacunación en la mayoría de los países europeos y el efecto de la demanda contenida han contribuido a revertir la tendencia durante el verano de 2021. En julio de 2021, el número de llegadas en los aeropuertos de los principales destinos de sol y playa de España, Grecia y Portugal representó aproximadamente un 60% del tráfico registrado en julio de 2019. La incomodidad de viajar a destinos consolidados de larga distancia, la mayor indiferencia de los viajeros de lujo ante el aumento de los costes de las pruebas de Covid y los seguros de viaje, el aumento de la estancia media como consecuencia de la falta de cruceros y la contención de la demanda en 2020, así como la compresión de la oferta, han contribuido a que los resorts de lujo en el Mediterráneo hayan tenido un verano especialmente fructífero.

Durante el verano de 2021, las restricciones de viaje impuestas por el gobierno del Reino Unido incrementaron la dependencia del sector turístico español en una demanda doméstica que, pese a las limitaciones generadas por la pandemia, evidenció una notable recuperación. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, la demanda nacional acumuló en julio de 2021 14,9 millones de pernoctaciones hoteleras, frente a los 14,8 millones del mismo mes en 2019.

Mientras que en julio de 2021 el tráfico aéreo fue un 44% menor que en el mismo mes de 2019, en agosto, la relajación en las restricciones y una mayor afluencia de viajeros británicos y alemanes contribuyeron a alcanzar los 7,4 millones de viajeros frente a los aproximandamente 11,5 millones registrados en agosto de 2019. Ibiza recuperó un 74% de las llegadas registradas en agosto de 2019, seguida de Málaga y Palma de Mallorca, que recuperaron un 64% de su volumen de viajeros.

Los datos operativos acumulados desde principio de año hasta agosto de 2021 por los resorts de lujo en las Islas Baleares y la Costa del Sol (datos basados en una amplia muestra de hoteles de la empresa STR) reflejan una caída del 5% en el RevPAR (rentabilidad por habitación disponible, por sus siglas en inglés). Esta disminución se debe a la menor ocupación hotelera y a los retrasos en las aperturas de los hoteles. La tarifa media ha superado sistemáticamente los niveles de 2019, con un incremento medio del 14% durante los meses de julio y agosto. Debido a la falta de mano de obra cualificada, un reto al que se enfrenta la industria hotelera como resultado de la pandemia, algunos operadores hoteleros se han visto obligados a contener la reapertura de camas durante los meses de alta ocupación. La estrategia de habilitar primero las habitaciones de mayor categoría ha contribuido al aumento de las tarifas medias.

“La solidez del segmento vacacional y el éxito de la temporada de verano han incrementado el interés de los inversores por los resorts. Los inversores buscan tomar posiciones en el mercado y perciben el potencial crecimiento del sector vacacional en los próximos años. Si de momento no se han materializado más operaciones no es por la falta de interés de los inversores, sino por la limitada oferta de producto en venta”, afirmó Ana Ivanovic, directora de inversión de JLL Hotels & Hospitality.

Según los datos de JLL Hotels & Hospitality, entre enero y septiembre de 2021, se han transaccionado resorts en España por un valor total de 727 millones de euros, que representa 16 operaciones.

Los inversores con mayor aversión al riesgo, que tradicionalmente han rehuido los resorts, están cambiando su estrategia para captar y destinar fondos específicos al segmento vacacional. Esto provoca que haya más capital que nunca buscando oportunidades en este segmento.

El volumen de inversión en resorts entre enero y septiembre de 2021 en España, Grecia y Portugal ha sido un 17% inferior al del mismo periodo de 2019 (1.200 millones de euros en 2021 frente a unos 1.400 millones de euros en 2019).

Grecia aprovecha su sólida recuperación frente al Covid-19

A pesar de que los hoteleros griegos han afrontado retos añadidos como los incendios forestales que afectaron a algunas partes del país, Grecia ha experimentado un fuerte repunte en los viajes internacionales con aproximadamente 6,8 millones de llegadas de pasajeros durante los meses de julio y agosto, según la Autoridad de Aviación Civil Helénica. A excepción de algunas islas, la demanda total sigue estando por debajo de los niveles anteriores a la pandemia (9 millones de llegadas) pero muestra signos claros de recuperación. Así, en agosto de 2021, el país heleno alcanzó un RevPAR un 11% superior al del mismo mes de 2019. El aumento de las tarifas medias también está asociado al reposicionamiento del stock, con varias reformas y nuevas aperturas que se han sumado recientemente a la oferta hotelera.

El mercado británico marca el ritmo de recuperación de Portugal

El turismo en la región del Algarve depende de la demanda británica, que históricamente ha representado cerca del 25% del total de pernoctaciones en la región según el INE. Por ello, la decisión adoptada por el gobierno del Reino Unido el 19 de julio de 2021, por la que permitía los viajeros volver a casa desde Portugal sin necesidad de pasar la cuarentena, ha tenido un gran impacto en la temporada turística. Si bien el inicio del verano estuvo marcado por el predominio del turismo nacional (2,7 millones de pernoctaciones en julio de 2021 frente a los 2,5 millones de julio de 2019), la ocupación de los hoteles de lujo de la región del Algarve repuntó de forma significativa a partir de agosto de 2021. La tendencia positiva ha permitido a los hoteleros aumentar las tarifas medias, lo que se traduce en un crecimiento de aproximadamente el 15% de los precios durante el mes de agosto, en comparación con el mismo período de 2019.

JLL Hotels & Hospitality Group ha completado más transacciones que ningún otro agente del sector inmobiliario en los último cinco años, intermediando en operaciones a nivel global por un volumen total de 83.000 millones de dórales y, específicamente en la región EMEA, asesorando en operaciones por un volumen total de 13,400 millones de euros. Los equipos hoteleros de JLL han ayudado a través de sus servicios de valoración, inversión, asset management y consultoría a maximizar los retornos de más inversores, propietarios y operadores hoteleros que ninguna otra consultora del mundo.