Cómo el reposicionamiento ayuda a preservar el valor inmobiliario

Ante la creciente presión de accionistas, empleados y la sociedad en general, las empresas buscan cada vez más edificios que cumplan los objetivos de sostenibilidad y aporten valor social a sus comunidades. Por otra parte, si las ciudades quieren conseguir los objetivos de cero emisiones netas en los próximos años, el volumen de proyectos de acondicionamiento tendrá que triplicarse, según JLL. 

En cuanto a los inquilinos, estos se sienten más atraídos que nunca por edificios con una hoja de ruta para la descarbonización, espacios que sean flexibles y eficientes, así como los que contribuyan al bienestar y a sus comunidades locales. Los activos que no se ajusten a estos criterios corren el riesgo de sufrir mayores tasas de desocupación y un descuento en la rentabilidad de los alquileres.

Reposicionar un edificio replanteando su uso y estudiando la forma de servir mejor a las personas puede materializar un valor considerable y dar lugar a un activo más resistente. Estas son las formas de hacerlo:

1. Reducir el riesgo diversificando el perfil de los inquilinos

Introducir nuevos usos en un edificio permite una mezcla más diversa de inquilinos, reduciendo la dependencia de un solo mercado y generando oportunidades para aprovechar sectores en auge con gran demanda inmobiliaria.

En ciudades como Londres, que están sacando a las empresas de Life Science de la periferia, vemos cómo se han reposicionado torres de oficinas para albergar laboratorios y nuevos proyectos destinados a laboratorios y empresas. En lugares con escasez de viviendas, se está introduciendo el uso residencial en los inmuebles comerciales, mientras que el aumento del teletrabajo y de las compras por internet ha hecho que las urbanizaciones de los centros urbanos incluyan espacio para centros de datos y centros logísticos.

En los equipos de Development Advisory de JLL, el núcleo de nuestra experiencia reside en identificar cómo crear más utilidad, y valor, en un espacio comercial, basándonos en las tendencias del mercado y las expectativas de los usuarios.

2. Regenerar espacios ampliando su uso

En muchos edificios de oficinas, la planta baja se está convirtiendo en un espacio vital para la integración con las comunidades locales. Los proyectos reposicionados podrían añadir servicios como aparcamientos para bicicletas, tiendas y restaurantes, o convertir espacios no utilizados en zonas verdes que beneficien tanto a los usuarios de los edificios como a la ciudadanía en general.

Reimaginar el uso de un espacio puede atraer a personas y empresas a edificios infrautilizados, creando nuevo valor para las comunidades y contribuyendo a la regeneración.

Tomemos como ejemplo la remodelación de un edificio corporativo de 20 años y 45.000 m² en las afueras de París. Nuestro análisis de los barrios y sus necesidades determinó la estrategia de reposicionar el activo para vivienda, espacios de coliving y uso público, además de oficinas. Los planes para el complejo incluyen compartir espacios al aire libre e integrar fuentes de energía renovable.

3. Apoyar los objetivos medioambientales

Dado que los edificios son responsables de más del 60% de las emisiones de carbono de las ciudades, las administraciones metropolitanas presionan cada vez más a inversores y propietarios para que mejoren el impacto del sector inmobiliario. El reposicionamiento puede ayudar a cumplir estos objetivos medioambientales mediante criterios adaptados para mejorar un activo con un planteamiento holístico.

Para minimizar la huella de carbono de una remodelación hay que tener en cuenta varias dimensiones: elegir los materiales adecuados, reciclar otros y reducir al mínimo los residuos de la construcción. Los sistemas de construcción eficientes, las fuentes de energía renovable y el uso de la biodiversidad pueden contribuir a reducir las futuras emisiones de carbono, mientras que la resistencia frente a los riesgos climáticos es un factor clave para ofrecer un valor duradero.

Tal y como apunta Paula Albaladejo, Directora de PDS en el Sur de Europa de JLL, "la urgencia de descarbonizar nuestro entorno urbano y la enorme fragmentación de agentes implicados a lo largo del proceso, suponen un gran reto en la implantación eficaz de estrategias que generen valor inmobiliario real. Definir los objetivos, las métricas y las estrategias de inversión adecuadas para reposicionar los activos es clave para garantizar su capacidad de adaptación al nuevo contexto". Además, añade que si a ello se le une una gestión eficaz de la inversión requerida, podremos garantizar la escalabilidad y la agilidad necesaria para alcanzar los objetivos de descarbonización exigidos por la normativa y por los propios usuarios.

Como ejemplo, nuestra estrategia de reposicionamiento para un proyecto de oficinas en Luxemburgo, que aprovechó su ubicación entre dos centros naturales. No sólo mejoramos el uso del espacio exterior del edificio, aumentando el bienestar de los usuarios, sino que también pedimos que se invirtiera en la biodiversidad local, apoyando con ello los objetivos de sostenibilidad de los inversores y mejorando al mismo tiempo el entorno para los residentes.

4. Crear un activo flexible y resistente

Lo que los inversores quieren en última instancia es atraer y retener a los inquilinos a largo plazo. Reposicionar un edificio no sólo permite a los propietarios satisfacer las necesidades de las empresas actuales, sino también construir un espacio que pueda actualizarse más fácilmente para adaptarse a las necesidades futuras.

El reto consiste en encontrar el equilibrio entre las tendencias del mercado, las expectativas de los usuarios y las limitaciones financieras, así como en superar los obstáculos técnicos que plantea la remodelación sostenible de un espacio teniendo en cuenta su flexibilidad futura. Además, aunque las autoridades municipales suelen apoyar los proyectos que añaden valor social, existen requisitos legislativos y técnicos cuando se cambia el uso de un edificio.

Ahí es donde interviene la ventaja que otorga la experiencia. Nuestros equipos ayudan a propietarios e inversores a planificar y ejecutar proyectos de reposicionamiento sostenibles, con estrategias de creación de valor basadas en el conocimiento que agilizan las complejidades legislativas y apoyan la visión de las autoridades locales.

Una de estas estrategias de reposicionamiento, actualmente en curso en Madrid, se centra en un edificio dedicado originalmente a uso hotelero y comercial. Combinando nuestro análisis de la evolución y las tendencias urbanas junto con los conocimientos técnicos y de mercado, propusimos transformar parte del hotel existente en instalaciones residenciales alternativas y oficinas, asegurando con ello la rentabilidad de la inversión a largo plazo.

El espacio de usos múltiples es el futuro

Lo que la gente espera de los edificios está cambiando. La alta densidad de uso es ahora un elemento fundamental en la reurbanización, por lo que vemos cómo espacios de uso único, como las torres de oficinas, dan paso a espacios multifuncionales de uso mixto, con servicios tanto para los usuarios del edificio como para el público.

Los inmuebles flexibles, sostenibles y beneficiosos para las comunidades atraerán cada vez más demanda y los propietarios e inversores que inviertan en reposicionar sus edificios podrán generar valor financiero, medioambiental y social.