¿Nos acercamos al fin de la propiedad de los inmuebles corporativos?

Hablamos con Nick Compton, Responsable de Corporate Capital Markets en JLL EMEA, Raquel Guijarro, Responsable de Workplace Strategy en España y Sergio Fernandes, Head of CM en España sobre el futuro de la propiedad de inmuebles corporativos.

Nick considera que podría parecer que es así, ya que el número de ocupantes de inmuebles que a la vez son sus propietarios sigue en descenso. “La venta de inmuebles en propiedad por parte de los ocupantes es una tendencia al alza en toda la región EMEA, con un récord de 29.200 millones de euros obtenidos en más de 670 operaciones de venta en 2021”.

Añade que se están produciendo grandes cambios a medida que las empresas se enfrentan a retos como las cero emisiones netas, el trabajo híbrido y la resiliencia de las cadenas de suministro. El ritmo al que se producen los cambios es rápido, lo que está provocando un serio replanteamiento.

Además, recuerda que no faltan inversores buscando inmuebles que generen rentas más estables y actualmente hay más arrendadores que entienden las necesidades únicas de los distintos sectores y que pueden comprender y responder a sus complejas necesidades.

Y por otra parte, explica que están surgiendo inversores a largo plazo especializados en sale-and-leaseback que quieren ser socios durante años en lugar de solo meses, algunos de ellos muy centrados en activos de carácter crítico que van desde los centros de datos hasta las megafábricas.

Una idea que también desarrolla Sergio Fernandes con respecto a España, donde recuerda que por el lado de la inversión este tipo de operaciones muestran una buena evolución. “Según nuestros datos, en 2021 se cerraron 26 operaciones de ventas corporativas de inmuebles por 1.400 millones. Al igual que en toda la región, en nuestro país también hemos visto cómo el interés de los inversores ha virado hacia activos más especializados, que tradicionalmente han funcionado en régimen de propiedad. Así, por ejemplo, los activos de salud representaron una mayor proporción, con un 44,9% del volumen transaccionado en España, seguido de logístico e industrial (19,9%) o retail (17,5%)”.

“Para mí, todo esto sugiere que la propiedad corporativa de los inmuebles podría seguir disminuyendo en la mayoría de los mercados, y en una gama cada vez más amplia de edificios”, señala Nick.

Pero no es algo que se pueda dar por hecho

Nick, no obstante, advierte de que como en la mayoría de los sectores inmobiliarios, la realidad tiene muchos matices y hay variaciones según el segmento de actividad.

Por ejemplo, el mundo de la tecnología, donde empresas como Facebook y Google han comprado recientemente la propiedad de sus edificios en Dublín y Londres. En Polonia, Google invertirá 583 millones de euros en adquirir y ampliar su complejo de oficinas Warsaw HUB. Sus grandes y modernos inmuebles están bien situados en distritos comerciales centrales atractivos y concurridos, siguen criterios ESG y fomentan la colaboración y la interacción social, valores importantes para el sector. 

“En el mundo de la fabricación, es frecuente que algunas empresas sean las propietarias de sus inmuebles a fin de mantener el control y dar cabida a la máxima flexibilidad. Basta con ver una imagen aérea de una planta de producción de, por ejemplo, el año 1999 y compararla con la actual. Los edificios habrán sido demolidos, ampliados o reconvertidos en función de las necesidades de la empresa. Esta necesidad de controlar la propia agilidad es clave, sobre todo en un mundo tan cambiante y acelerado”, comenta.

El elemento financiero es también un factor importante, y tradicionalmente se ha considerado que un mayor enfoque en invertir capital en empresas e inmuebles es una fuente alternativa de financiación, lo que impulsa las operaciones de venta y posterior arrendamiento. En un mundo que se enfrenta a tipos de interés más elevados, este enfoque podría ser todavía más importante para los propietarios, añade Nick.

Respecto a las empresas públicas, considera que, aunque se enfrentan a enormes presiones externas, la complejidad de estos negocios puede hacer que las medidas tarden en implementarse. Las empresas de capital privado pueden ser más rápidas a la hora de tomar decisiones sobre la propiedad de sus edificios y las empresas privadas sin accionistas externos, a menudo de propiedad familiar, pueden con frecuencia hacer las cosas a su propio ritmo.

En las industrias y sectores más complejos, como el de la automoción, el farmacéutico y el de I+D, los propietarios están descubriendo que hay un subconjunto de compradores para una gama cada vez más amplia de tipos de inmuebles y perfiles de riesgo. En este sentido, Nick recuerda que el año pasado, la escudería automovilística británica McLaren acordó la venta y arrendamiento posterior de su prestigioso complejo industrial en Woking por 170 millones de libras.

“Se está produciendo un cambio de pensamiento en sectores que todavía tienen carteras significativas de oficinas propias, como el de bienes de consumo y el farmacéutico, donde muchas oficinas datan de la década de 1990, una época en la que no existían factores como el trabajo híbrido o las ambiciones en neutralidad de carbono”, indica.

Los empleados de estos campus corporativos, a menudo alejados del centro de las ciudades, se enfrentan a desplazamientos en coche y a servicios monoculturales a menudo limitados que no parecen muy adecuados para el mundo post-covid del trabajo flexible. “Comprobamos que a las empresas les resulta mucho más fácil animar a su personal a regresar a las oficinas situadas en centros de negocios que a las ubicadas en parques empresariales”, explica Nick.

Por su parte, Raquel añade que fruto de la implantación del modelo de trabajo híbrido la ocupación se ha reducido en muchas de las empresas, lo que ha derivado en diferentes estrategias de optimización de superficie y/o de transformación de los espacios para atraer a los empleados a unas oficinas con un propósito diferente y que agreguen valor real a sus usuarios. “Dentro de las estrategias planteadas, observamos una necesidad de mejorar en la localización de las oficinas para facilitar el acceso y los servicios, así como el incremento del interés en edificios con certificaciones de sostenibilidad, bienestar y alineados con la diversidad y la inclusión”.

La deslocalización del talento también ha provocado que activos que no eran tan claves como centros de producción hayan tornado hacia Hubs relevantes en los que la experiencia de usuario se ha convertido en algo clave para atraer y retener el talento, agrega.

Dado que se da más prioridad a la salud y el bienestar, y a proporcionar entornos de oficina óptimos que apoyan el trabajo híbrido, Nick prevé que se verán más ventas de activos que no encajan en esta clasificación.

“¿Nos acercamos al fin de la propiedad de los inmuebles por parte de las empresas? Sí, creo que la propiedad corporativa seguirá decayendo. Siempre habrá excepciones y razones puntuales de peso para mantener la propiedad. Sin embargo, en términos generales, las empresas tienen muy pocos motivos para inmovilizar en edificios su capital circulante”, concluye.

Para obtener más información sobre esta tendencia creciente, descarga aquí nuestro informe Raising Capital from Corporate Real Estate.

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