Oficinas: todo lo que necesitas saber sobre la doble garantía de alquiler

A la hora de establecer las condiciones de un contrato de alquiler de una oficina, hay varios temas que pueden generar dudas en el futuro inquilino.

¿Es necesario disponer de un aval bancario si ya se va a pagar una fianza?

Lo cierto es que la exigencia de dos garantías diferentes (aval y fianza) es una particularidad de los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, que rige los alquileres en España, establece que, a la firma de cualquier contrato de arrendamiento de oficinas, el inquilino debe entregar una fianza equivalente a dos mensualidades de renta. Esta fianza es una garantía que cubre las obligaciones contractuales del inquilino y sólo puede liquidarse una vez terminado el contrato de arrendamiento por cualquier causa. Es decir, en caso de impago durante la vigencia del contrato, el propietario no puede disponer de esa cantidad de forma ágil para compensarlo. Para recibirla, tendría que iniciar un proceso de desahucio, que es largo, costoso y con frecuencia no deseado, pues la preferencia del propietario suele ser mantener la relación arrendaticia.

Esta limitación en la garantía que constituye la fianza exigida por ley ha llevado a la práctica totalidad de propietarios de oficinas en Madrid y Barcelona, especialmente desde la crisis iniciada en 2008, a exigir a los inquilinos una garantía adicional que les permita, en caso de impago, cobrar la renta de forma inmediata, sin incurrir en costes adicionales y sin necesidad de rescindir el contrato. Por este motivo, demandan un aval bancario que puedan ejecutar con agilidad y con la mera comunicación al banco. Además, los propietarios no admiten tener que ejecutar el aval fuera de España, por lo que debe ser emitido por un banco español (o la sucursal española de un banco internacional).