Guía para tu contrato de alquiler

1. Duración del alquiler

De 5 a 10 años es lo habitual. Si se trata de un compromiso a largo plazo, habrá cláusulas de revisión a precios de mercado (para ambas partes) con la posibilidad de rescindir el contrato cuando se produzca dicha revisión.

Esta “break option” u opción de ruptura será posible cuando exista una cláusula que la incorpore – comenta Gutierrez. Dependerá del tamaño de la necesidad y de los incentivos iniciales del propietario permitir la opción de cancelar el contrato.

En cuanto a renovaciones, se suele negociar en el contrato de arrendamiento. En ausencia de un texto que indique lo contrario, el plazo de alquiler de la oficina puede renovarse tácitamente por un período adicional si no se notifica la intención de cancelarlo. Por ello es importante tener este aspecto presente.

2. Medición del espacio

Dependerá de la superficie alquilable, calculada como la diferencia entre la superficie exterior bruta y los huecos interiores, definido por la AEO-Agencia Española de Oficinas en 2014.

¿Como influye el alquiler en relación con el espacio? Victor nos lo cuenta; “el alquiler se paga sobre la superficie exterior bruta, que suele representar un incremento de aproximadamente el 20-30% sobre la superficie útil. Esta incluye paredes, ventanas, pasillos, aseos y el porcentaje prorrateado de las zonas comunes del edificio, como los vestíbulos”.

3. Costes de ocupación

Otro de los aspectos importantes a considerar son los gastos, que dependerán de factores como la seguridad, los impuestos o las reparaciones entre otros. Veamos esta parte que suele preocuparnos más en el momento de alquilar una oficina.

El coste relacionará el precio con los metros cuadrados y la temporalidad. Tendremos que considerar los cargos por servicio, que suelen incluir los gastos de administración del edificio, los impuestos, el agua, la seguridad, la limpieza de las zonas comunes o el mantenimiento y la reparación de las instalaciones. Además, comprende el uso prorrateado del agua y el seguro de responsabilidad civil del edificio. No hay que olvidar que el inquilino debe responsabilizarse de su parte prorrateada, además del alquiler, que se paga mensualmente según estimaciones y se concilia una vez al año.

Otro de los gastos que debemos tener en cuenta cuando alquilemos una oficina es el impuesto municipal sobre la propiedad (donde el propietario es responsable, pero los costes se cargan al inquilino a través de los gastos de comunidad) y el IVA, que irá a cargo del inquilino sobre el alquiler y los gastos referenciados.

Otro de los puntos importantes que ver son los seguros, ya que existen varios tipos y dependerá de la índole que lo pague el inquilino o el propietario.

Seguro del edificio o de continente: El propietario se hace responsable pero los costes se cargarán al inquilino a través de los gastos de servicio. Además, nos cuenta Victor Gutierrez que “se les puede exigir a los inquilinos un seguro de responsabilidad civil adicional en función de la naturaleza de la actividad que se lleve a cabo”.

Otro de los cargos indirectos que va al inquilino, aunque sea responsabilidad del propietario serían las reparaciones preventivas y correctivas en las zonas comunes, así como en el interior, cometido al inquilino.

En cuanto a servicios públicos como el consumo de electricidad o telecomunicaciones se medirán por separado y los pagará el inquilino, así como el consumo del agua que suele estar incluido en el cargo por servicio.

En el caso de tener aparcamiento, se cobrará aparte del alquiler y lo pagará el inquilino del inmueble.

La revisión ordinaria de la renta es otro aspecto a tener en cuenta, basado principalmente en el ajuste anual en función del IPC y la revisión extraordinaria mencionada anteriormente cada 5 años según alquileres del mercado.

4. Incentivos

Existen periodos de carencia del pago de la renta dependiendo de la duración de cada contrato de arrendamiento. Pueden ir de 2 a 3 meses hasta 3-4 meses si el periodo obligatorio es de 5 años.

“Las ayudas son menos comunes y si se conceden suelen ser a los primeros ocupantes de edificios nuevos, siempre en relación con la superficie alquilable” dice Victor Gutierrez.

La importancia de conocer todos los puntos y detalles de ambas partes es básica para ser conscientes de nuestras responsabilidades como inquilinos y propietarios. Descubre nuestra oferta de oficinas en alquiler y deja asesorarte por nuestros consultores, te informaran de todos los procedimientos para que tu solo tengas que preocuparte de elegir. Visita nuestro buscador de inmuebles y empieza a conocer el mercado.