Las nuevas métricas, una oportunidad para mejorar la toma de decisiones sobre la cartera inmobiliaria

Para muchas empresas que están reevaluando su espacio de oficinas a raíz del incremento del teletrabajo, el enfoque hacia el bienestar de los empleados y la necesidad de reducir los gastos, las métricas que se utilizaban hasta ahora para medir el rendimiento de los lugares de trabajo ya no son suficientes.

Hoy en día, se buscan mediciones que vayan más allá del cálculo tradicional por persona o por metro cuadrado para que las empresas puedan estudiar y comparar mejor el rendimiento de las diferentes oficinas de su cartera y qué es lo que deben cambiar para posicionar mejor sus inmuebles de cara al futuro.

"La pandemia ha provocado que las empresas establezcan nuevas prioridades y reajusten sus planes de negocio. Eso ha hecho que se apliquen nuevas métricas que aporten una mayor claridad sobre las necesidades inmobiliarias actuales", explica Carlos Carbajo, Director de Transaction Management de JLL EMEA. "En este momento, las principales preguntas de las empresas son "¿qué tipo de espacio necesitamos después de la crisis y dónde?", aunque no hay que olvidar que la respuesta a estas preguntas también debe estar alineada con los objetivos estratégicos de negocio a largo plazo

A medida que el teletrabajo se convierte en una pieza central de muchas estrategias relacionadas con los espacios de trabajo, las empresas no deben quedarse en un simple análisis rápido de sus carteras y basar sus decisiones en función de las personas que están físicamente en la oficina.

“Ahora que muchos empleados sólo acuden al trabajo dos o tres días a la semana, las empresas se preguntan cómo pueden repartir la demanda de espacio a lo largo de la semana y eliminar las tradicionales aglomeraciones. Esto, unido a la mayor demanda de teletrabajo por parte de los empleados, permite a las compañías repensar sus carteras en términos de espacio y también de necesidades de personal" dice Carbajo.

Un enorme cambio en la era digital

Lo cierto es que se ha detectado un mayor interés en una creciente variedad de métricas no tradicionales, desde las relacionadas con los edificios inteligentes hasta las que evalúan el peso que las compañías otorgan a la flexibilidad o la innovación dentro de sus portfolios. Y no solo eso sino que en los próximos años estas métricas pasarán a formar parte de la dinámica de trabajo habitual de las empresas. De hecho, alrededor del 70% de las métricas que las compañías adopten en los próximos tres años se alejarán de las variables tradicionales, según JLL.

Históricamente, las áreas encargadas de los inmuebles corporativos han evaluado su desempeño a través de la eficiencia operacional medida en función del ahorro, la reducción de los costes operativos y el coste por metro cuadrado.

"Los KPIs tradicionales no responden al 100% a las preguntas acerca de cómo los activos corporativos apoyan la estrategia del negocio y de la cartera", dice Inés Araguás, directora de Research de JLL España. "Por ejemplo, puede haber clientes que no estén midiendo si su portfolio está optimizado y que, cuando lo hagan, se convierta en un análisis imprescindible en relación a su plan de negocios y el cambio hacia el trabajo flexible y a distancia".

Por ello, la selección de variables se ha empezado a diversificar con algunas de reciente creación como la obsolescencia tecnológica del edificio o su balance energético. En los próximos años, éstas podrían convertirse en habituales a la hora de medir la salud de un portfolio, como lo son ahora la utilización del espacio dentro de un edificio o su conectividad. Precisamente muchas de estas nuevas métricas tienen que ver con la transformación digital de los inmuebles. Existen cada vez más empresas que implementan sensores para monitorizar sus espacios y la infraestructura de sus edificios, lo que les permite recopilar datos para permitir una comprensión más sofisticada de su funcionamiento. Incluso existe una nueva métrica para medir su desempeño: la capacidad de predicción. Mediante el uso sistemático de big data, técnicas de aprendizaje automático y algoritmos estadísticos, las empresas están identificando y prediciendo las tendencias futuras a medida que avanzan hacia una planificación de la ocupación más basada en datos.

"El uso de nuevas métricas es posible en casi todas las áreas del sector inmobiliario e incluye la predicción de todo, desde ratios de ocupación y los gastos operativos hasta el comportamiento del mercado", dice Araguás. "Las técnicas de predicción y la inteligencia artificial se aprovechan para que la toma de decisiones sobre los inmuebles de uso corporativo se base en el mayor número de datos posibles". Sin embargo, todavía queda un camino por recorrer para que las empresas conozcan bien los datos y aprovechen al máximo las oportunidades que ofrecen. Un estudio de IBM del año pasado detectó que alrededor del 80% de los datos almacenados por las compañías están en silos y no están listos para ser utilizados por las compañías.

"La falta de acceso a datos y análisis efectivos es una de las principales limitaciones para aprovechar al máximo su valor", añade Araguás. "Esto es algo que muchas empresas tendrán que superar si quieren que sus espacios de oficinas funcionen de manera más eficiente".

Además, el aumento de las capacidades tecnológicas en los próximos años, incluyendo la red 5G y el mayor despliegue de la Narrowband-IoT (NB-IoT) y los sensores, traerá nuevas oportunidades para la medición y optimización del rendimiento de las carteras.

"A largo plazo, la gestión de carteras está cambiando en consonancia con los nuevos conocimientos basados en datos, presentes en una industria inmobiliaria cada vez más digitalizada", dice Carbajo. “Sin duda, la recopilación y análisis de esos datos resultará decisiva para la toma de mejores decisiones sobre las carteras inmobiliarias no solo a corto plazo, sino también de cara a predecir la utilización de los espacios en el futuro”.