2018: viento a favor para la inversión inmobiliaria en España

La inversión inmobiliaria en España superó los 13.000 millones de euros en 2017 y todo apunta a que 2018 será un año prometedor.

El hecho de que el volumen de inversión de 2017 supere el de 2016 (9.500 millones de euros) refleja el afianzamiento de la recuperación del mercado inmobiliario iniciada en 2014. Según Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL España, «todo apunta a que 2018 será otro gran año para el sector». En este escenario, las aseguradoras y las Socimis seguirán desempeñando un papel fundamental a medida que el mercado vaya acelerando su recuperación.

El mercado inmobiliario español ha experimentado una sólida recuperación desde 2014, especialmente en las ciudades principales: Madrid, Barcelona y Valencia. Esta mejora ha sido gradual y tuvo su inicio en 2013, con inversores interesados en oportunidades como Blackstone, que invirtieron en activos de alto riesgo en busca en elevadas rentabilidades. La siguiente fase estuvo caracterizada por la participación de las Socimis, con Merlin, Axiare y Lar España a la cabeza. Estas empresas realizaron emisiones de capital con el fin de captar fondos para centrarse en oportunidades en activos de valor añadido y centros comerciales.

En la actualidad, el aumento de la demanda provoca un ajuste de los rendimientos para los inversores inmobiliarios. Además, los fondos oportunistas suelen ser menos propensos a expandirse en el mercado y, según Ortega, sigue habiendo «muchas oportunidades tanto para los inversores más conservadores como para los institucionales».

Gracias al programa de flexibilización cuantitativa (Quantitative Easing – QE) del Banco Central Europeo, el mercado inmobiliario ofrece mayores rentabilidades que los mercados monetarios o de renta fija. Según Borja Ortega, su recuperación seguirá impulsada por la creciente presencia de fondos internacionales y por las aseguradoras. Se prevé que estas últimas sigan desempeñando un papel crucial durante el 2018 debido a «los reducidos costes de capital y los favorables cambios normativos en el segmento residencial».

En paralelo, el capital extranjero busca, cada vez más, formar joint ventures con promotores locales con el fin de aumentar su presencia en España, aportando así su fortaleza financiera y su saber hacer en el ámbito de la gestión. La llegada de estos fondos, junto con el conocimiento sobre el mercado local que proporcionan sus socios españoles, ha redebujado el panorama de las promotoras en España. Algunos ejemplos recientes de estas joint ventures incluyen las alianzas entre HIG y Monthisa, Pimco y Lar España o KKR y Quabit.

Asimismo, debido al aumento del peso —y el número— de los actores del mercado, el volumen de operaciones de carteras se ha incrementado y supondrá otra de las tendencias del año que acaba de comenzar. En agosto pasado, Santander vendió una participación mayoritaria de la cartera inmobiliaria de Banco Popular a Blackstone. Según un informe del propio Blackstone, la valoración de los activos (inmuebles, préstamos y activos fiscales —sin incluir Aliseda—) ascendía a 10.000 millones de euros.

La venta se produjo después de que BBVA anunciase en noviembre que había aceptado vender una participación del 80% de su negocio inmobiliario a Cerberus Capital Management por un importe aproximado de 4.000 millones de euros. La de Santander fue la operación de cartera más importante en la historia del mercado inmobiliario español.

«Este año los inversores probablemente serán testigos de operaciones de gran envergadura, similares a las que ya hemos visto y relacionadas con las carteras inmobiliarias de otras entidades financieras. Esto es consecuencia del reto que plantea la reducción de la exposición de los bancos a activos inmobiliarios de riesgo», concluye Ortega.