Fuentes de financiación alternativa para el sector inmobiliario

Tradicionalmente, el sector inmobiliario ha sido un gran usuario de financiación bancaria. Sin embargo, empiezan a parecer nuevas fuentes de financiación alternativa, que ofrecen nuevas oportunidades y amenazan con transformar las opciones más asentadas de captación de fondos.

Según estadísticas del Banco de España, las entidades financieras de crédito mantienen actualmente un saldo vivo de financiación en actividades inmobiliarias cercano a los 119.000 millones de euros, lejos todavía del máximo marcado en junio de 2009 de 324.000 millones. Dicho volumen de financiación ha sido otorgado por entidades de crédito y establecimientos financieros que han sufrido un formidable proceso de concentración en el último decenio. Hace diez años operaban en el mercado español más de 62 entidades financieras de banca minorista (sin considerar Cooperativas de Crédito ni EFC) mientras que en la actualidad lo hacen apenas 11 entidades supervisadas por el BCE.

Las consecuencias de la propia crisis económica española acaecida entre 2008 y 2013, el entorno de tipos de interés históricamente bajos y sus repercusiones sobre las rentabilidad exigida, la necesidad resultante de alcanzar mayores economías de escala en términos de volumen y tamaño de balance junto con la imposición de nuevas regulaciones en aras de mantener mayores niveles de capital y solvencia, han sido las razones fundamentales que han guiado el proceso de concentración sectorial. En el caso español, cinco entidades financieras concentran más del 60% de la cuota de mercado frente al 47% de media de la zona euro.

Al calor de este proceso han aparecido oportunidades de negocio para nuevos entrantes ya consolidados y otros cuyo negocio se consolidará en los próximos años. Entre los primeros destacan los fondos de deuda, que bajo una visión de arbitraje regulatorio – no son entidades reguladas y sometidas a la normativa internacional y por lo tanto sin necesidad de cumplir la normativa actual- y aprovechar las oportunidades de un sector muy dinámico, en reconstrucción y sujeto a restricciones de crédito de las entidades tradicionales, han sabido posicionarse como proveedor de financiación para la adquisición de activos y empresas inmobiliarias. Su producto, además, es más flexible y personalizado, pudiendo estructurarse bajo criterios y variables diferenciados obteniendo con ello rentabilidades mayores.

Si bien estos fondos aprovecharon la falta de flujo de crédito de la economía para ajustar su pricing, en los últimos años – tras la reactivación del crédito– operan con precios más competitivos y en segmentos todavía poco tradicionales para ellos como la promoción residencial. En este sentido, están sabiendo aprovecharse claramente de la falta de financiación para un activo de mayor riesgo como es el suelo e incluso la posibilidad de entrar en la financiación de toda la cadena de valor de producto residencial: suelo + construcción.

Pero dentro del concepto de financiación alternativa aparecen en el horizonte otros jugadores que, seguramente en los próximos años, tendrán un mayor protagonismo. Posicionamos en este ámbito dos figuras esenciales. Por un lado las SOCIMIS de deuda – cuya eclosión dependerá de la evolución de los tipos de interés – y el crowdfunding, plataformas ligadas a la economía colaborativa y que cada vez están teniendo un mayor peso y protagonismo en la financiación de empresas – tanto vía capital como deuda – aunque no tanto, por ahora, en empresas pertenecientes al sector inmobiliario.

Las cifras hablan por sí solas. En 2015, las plataformas online europeas de financiación alternativa intermediaron un volumen de fondos superior a los 5.400 millones de euros, un 92% más que el año anterior, concentrando el mercado británico más del 80% de los fondos por su regulación.

Si bien las cifras europeas empiezan a ser importantes, éstas se diluyen cuando se analiza el mercado global. El conjunto mundial de las plataformas de financiación alternativa administraron a lo largo de 2015 más de 133.000 millones de euros con un crecimiento superior al 300% en un solo año. El mercado asiático, China como líder indiscutible, creció más de un 360% hasta alcanzar un volumen de transacciones de 94 billones de euros, mientras que el mercado americano, Estados Unidos a la cabeza, lo hizo en un 247% hasta los 33.500 millones de euros. Cifras, todas ellas, que muestran una tendencia global y un proceso imparable de desintermediación e inversión financiera directa en todos los ámbitos, que tendrá una importante repercusión en un sistema financiero global cada vez más globalizado y en todos los segmentos de las economías.