NIIF16: las claves para entender la nueva normativa contable

A menos de 6 meses para la entrada en vigor de la normativa contable conocida como NIIF16 en español o IFRS16 en inglés, es el momento ideal para hacer un repaso a los cambios que ésta tendrá principalmente en los contratos de arrendamientos de las empresas.

La nueva normativa contable es uno de los mayores cambios administrativos de los últimos años y es esencial que tanto las empresas como los profesionales del sector inmobiliario, financiero y legal la conozcamos en detalle para poder aplicarla de la mejor forma posible. No hay que olvidar que ésta afectará a un número muy significativo de compañías (las cotizadas y algunas multinacionales), que, a partir del 1 de enero de 2019, tendrán que trasladar las obligaciones de los contratos de alquiler al balance de situación. Se reconocerá, por lo tanto, la obligación de los pagos de los contratos de alquiler (con duración igual o superior a 12 meses) en el pasivo del balance, mientras que el derecho de uso correspondiente aparecerá en el activo del balance, excepto para importes de contratos inferiores a 5.000 euros.

Sin duda, las empresas con muchos activos en propiedad o con un elevado número de metros cuadrados alquilados serán las que perciban un mayor cambio. Se trata principalmente de las compañías que operan en el sector de distribución, financiero (banca), hotelero, telecomunicaciones y aerolíneas.

¿Cuál es la mejor manera de prepararse para el cambio? En mi opinión, el primer paso debe consistir en recopilar e identificar todos los contratos de la compañía y sus afiliadas, si las hubiera, para conocer el alcance del trabajo que tienen por delante. Aunque dicha tarea puede llegar a ser laboriosa, es un paso muy importante para poder calcular y reflejar correctamente el impacto de la normativa.

Una vez recopilados todos los contratos, es necesario obtener la información básica de los mismos (renta, duración, plazos de obligado cumplimiento, opciones de salida, revisiones de renta, etc.). Ésta es, sin duda, la base fundamental sobre la que calcular el impacto de la normativa y, por ende, la aplicación de la misma ya que el cálculo dependerá de los plazos de arrendamiento, las revisiones de las rentas y las tasas de descuento aplicadas. En base a estos parámetros, las empresas necesitarán asesoramiento inmobiliario, legal y financiero para definir los distintos escenarios que reflejan la situación de la compañía y actuar en consecuencia.

Es importante señalar la necesidad de mantener la calidad en los datos de los contratos de arrendamiento, puesto que la previsión del impacto y la estrategia inmobiliaria dependen de ellos. A mayor calidad y homogeneidad de la base de datos, más preciso será el cálculo y la decisión sobre su aplicación. En este aspecto, la gestión de arrendamientos (conocida también como Lease Administration) y las diferentes herramientas de supervisión juegan un papel destacado.

Si analizamos los efectos que tendrá la entrada en vigor de NIIF16, queda patente que veremos el mayor cambio en el ratio de endeudamiento de las empresas. Éstas incrementarán el tamaño de su balance con nuevos activos, pero su traslado al pasivo incrementará la deuda contable y podría impactar en su beneficio en los primeros años (hay que tener en cuenta que el gasto total del alquiler para todos los periodos será el mismo, pero el cambio en la forma de registrarlo hace que éste sea mayor en los primeros años del contrato e inferior en los últimos). En consecuencia, variará su valoración en los mercados, aunque hay que tener en cuenta que actualmente parte de estos factores ya son descontados por los analistas.

Más allá de eso, es probable que algunas compañías tenderán a periodos de arrendamiento más cortos y reevaluación de la estructura de rentas, pasando de importes fijos a variables en función de sus cifras de negocio, ya que estos últimos no están sujetos a la normativa. En algunos casos, se sustituirán los contratos de arrendamiento tradicionales por contratos de servicios más flexibles y que no se limiten exclusivamente al derecho de uso de espacios. En otros casos, en función de su situación financiera, las compañías podrían optar por la compra frente al alquiler, especialmente en ubicaciones estratégicas y con tendencia a largo plazo.

Por supuesto, todo ello repercutirá en la relación arrendatario-arrendador, haciendo que estos últimos sean más sensibles a las necesidades de sus inquilinos, a la vez que más flexibles en las cláusulas de los contratos. Además, dado que los costes operativos no van a estar incluidos en los balances, puede haber más arrendadores que busquen fórmulas de gestión diferenciales en sus carteras, (por ejemplo, espacios de co-working), que les aporten ingresos alternativos.

En cuanto a las ventajas, creo que la nueva normativa es un avance más en la profesionalización y la mayor transparencia del sector inmobiliario. Por un lado, facilitará a inversores institucionales y profesionales el acceso a la información (con igualdad de criterios contables) sobre los diferentes proyectos inmobiliarios de las empresas. Esto enriquecerá la información del mercado que manejamos y nos permitirá obtener una imagen muy precisa de los activos y pasivos incluidos en el balance de las empresas. Por otro lado, proporcionará una mayor transparencia para los Comités de Dirección, facilitando la toma decisiones. La unión de ambos factores dará cuerpo a este nuevo modelo de contabilidad más eficiente.