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Sale & Leaseback: la receta de los supermercados para combatir el COVID-19

Las operaciones de sale & leaseback se han convertido en una fórmula cada vez más recurrente que utilizan los supermercados en España para obtener liquidez durante la pandemia del COVID-19.

13 de octubre de 2020

"Los supermercados son un tipo de activo seguro, fácil de entender y con una duración de las rentas percibidas por encima de la media"

Augusto Lobo, Director de Retail, JLL España

La venta con alquiler garantizado (sale & leaseback en inglés) es una fórmula inmobiliaria por la que el propietario de un activo vende dicha propiedad, pero sin dejar de hacer uso de la misma, ya que, junto con la venta, se formaliza un contrato de alquiler con el nuevo comprador. De esta forma, las figuras de vendedor y comprador se transforman en inquilino y arrendador respectivamente, que están vinculados por medio de un contrato de alquiler de largo plazo.

En los últimos meses el sector retail español ha sido testigo de varias operaciones de este tipo protagonizadas por cadenas de supermercados. Entre ellas está la de Barings, que, unos días antes del confinamiento, diversificó su cartera en nuestro país con la compra de diez activos de Carrefour o la protagonizada por LCN Capital Partners European Fund III, que adquirió 27 tiendas de Mercadona a principios de septiembre.

¿Por qué ahora?

Lo cierto es que, dentro del sector retail, los supermercados se han posicionado como uno de los activos más resilientes a los efectos de la pandemia. “Es un tipo de activo seguro, fácil de entender y con una duración de las rentas percibidas por encima de la media” confirma Augusto Lobo, director del departamento de Retail de JLL España. “Además, este año se ha dado la circunstancia de que ha entrado en escena un jugador nuevo, Mercadona, que, hasta ahora, no había participado en este tipo de operaciones con un portfolio de gran tamaño. Ha sido una operación muy significativa que ha demostrado las ventajas que la dinámica de sale & leaseback ofrece para ambas partes, comprador y vendedor”.

"Aun con la presencia del COVID-19, el sector de la venta de alimentación minorista sigue funcionando bien en todos los mercados europeos y atrae a los inversores"

Fuente: JLL. Cifras expresadas en millones de €

¿Qué perfil tienen los inversores?

Podemos distinguir dos perfiles de inversores internacionales muy activos en este tipo de transacciones. Por un lado, en las operaciones de venta de portfolios pequeños o tiendas individuales destacan los inversores privados. Mientras, en las transacciones de mayores dimensiones suelen participar jugadores especialistas en net leases o inversores institucionales con estrategias a largo plazo. Ambos perfiles comparten el mismo objetivo centrado en las ventajas financieras: adquirir activos con poco riesgo y con una rentabilidad asegurada.

Características de los portfolios sale & leaseback

Para que los inversores puedan cumplir sus objetivos, los portfolios a la venta deben cumplir ciertos requisitos. Augusto Lobo distingue 4 elementos imprescindibles. Por un lado, la ubicación de los activos es clave en tanto en cuanto el inversor necesita tener visibilidad sobre cómo puede aprovechar la superficie una vez finalizado el contrato del alquiler. Si la ubicación es estratégica, indudablemente podrá disponer de más salidas alternativas. La duración del contrato es otro punto relevante: cuánto más largo es, más interesante resulta para el comprador. El tercer elemento es la sostenibilidad de la renta en el tiempo. En este tipo de operaciones resulta clave que el inversor tenga las garantías de la solvencia del inquilino en el tiempo que dure el contrato. Por último, también juega un papel importante el perfil de la marca que ocupará los activos, su estabilidad en el mercado y su estrategia de cara al futuro.

"De cara al futuro, sigue habiendo muchos supermercados en propiedad para generar este tipo de operaciones y hay demanda para ellos"

Ventajas para los operadores

“Los operadores de supermercados destacan por buena salud de sus balances económicos, por lo que presentan un perfil idóneo para este tipo de operaciones” explica Lobo. “Muchos de ellos tienen un patrimonio muy significativo, que puede ser monetizado y que les permite generar capital para reinvertirlo en su expansión hacia otros mercados o en iniciativas de transformación relevantes (mejoras en el proceso de compra online, reformas de tiendas, introducción de nuevos conceptos en su oferta comercial, etc.). En esencia, la venta de tiendas les permite financiar todas estas iniciativas enfocadas en su crecimiento sin recurrir a fuentes de financiación externas” analiza Lobo.

Aparte de los portfolios existentes, la fórmula de sale & leaseback es ventajosa también en el caso de los nuevos establecimientos que abren las cadenas de alimentación. Generalmente, si es el propio operador el que promueve la tienda para venderla y ocuparla en alquiler después, eso le reportará mayores beneficios económicos que en el caso de trabajar con empresa promotora, que pasará a controlar una parte importante del activo en construcción.

Una tendencia global

Según Lobo, “aun con la presencia del COVID-19, el sector de la venta de alimentación minorista sigue funcionando bien en todos los mercados europeos y atrae a los inversores. El foco está tanto en las carteras regionales como a nivel de mercado individual. Actualmente tenemos una serie de nuevas oportunidades sobre la mesa que se desarrollan en un mercado retail muy dinámico, con un rápido aumento de la demanda de los inversores".

Prueba de ello son la reciente venta de cuatro tiendas Edeka a Greenman Investments en Alemania o la compra de una cartera de activos por Supermarket Income REIT en Inglaterra.

¿Tendrá continuidad en el futuro?

“Más allá del COVID-19, es improbable que dejemos de ver operaciones de sale & leaseback en el horizonte retail. Sigue habiendo muchos supermercados en propiedad para generar este tipo de operaciones y sigue habiendo demanda para ellos” afirma Lobo.

Lo cierto es que, en el ámbito de supermercados, contrariamente a lo que podemos pensar en un principio, nos encontramos en un momento de incremento de la presencia de las tiendas físicas. “Hay más locales con menos metros cuadrados en más ubicaciones urbanas” matiza Lobo.

Así lo confirman también los datos sobre la evolución del mercado retail en los últimos años. Si atendemos a las estadísticas de comercio minorista de MERCASA (Mercados Centrales de Abastecimientos), vemos que, en apenas 5 años, en España hemos pasado de 20.375 supermercados (en 2014) a 22.377, un 9,6% más (en 2019). Todos ellos conviven con el auge de las ventas online y están enfocados a encontrar los mejores formatos para atender al nuevo perfil del cliente digital. En este sentido, “uno de los puntos clave será el de introducir nuevas iniciativas de gestión y entrega de las compras por Internet cuya financiación podría venir de las ventas de activos” explica Lobo.

Las operaciones de sale & leaseback también serán uno de los pilares del movimiento de consolidación de cadenas de alimentación que está teniendo lugar en España. Se trata de fusiones entre operadores regionales, así como de la absorción de operadores locales por otros que operan a nivel nacional como la reciente compra de inmuebles de Supersol por Carrefour en Madrid. En ambos casos, “dichas transacciones pueden servir como fuente para obtener capital rápido si, una vez comprados los nuevos activos, el propietario pasa a alquilarlos. Eso le permitirá obtener una inyección rápida de liquidez, que le aportará el impulso necesario para gestionar el nuevo patrimonio” concluye Lobo.

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