Cómo evalúan los nuevos espacios los inquilinos preocupados por la sostenibilidad

Para un número cada vez mayor de empresas que buscan nuevos espacios para alquilar, la sostenibilidad es ahora una prioridad.

Aunque las prioridades tradicionales, como la ubicación y el talento, siguen teniendo mucha influencia, los edificios que ofrecen espacios de alta calidad y bajas emisiones de carbono son cada vez más demandados, incluso en un mercado de alquiler de oficinas poco activo.

Y los inquilinos suelen estar dispuestos a pagar más para conseguir un espacio sostenible. El estudio de JLL muestra una prima ecológica media del 7,1% en ocho grandes ciudades de América del Norte, del 9,9% en nueve ciudades de Asia-Pacífico y del 11,6% en Londres.

"Los edificios que ocupan las empresas suelen formar parte de sus emisiones de alcance 1 y alcance 2, lo que significa que es esencial que contemplen este aspecto en sus estrategias inmobiliarias para poder alcanzar sus objetivos y cumplir con la legislación en materia de presentación de informes", afirma Kirsty Draper, Head of Sustainability de JLL en el Reino Unido. "Aunque para muchas empresas sus lugares de trabajo son sólo una pequeña parte de la huella de carbono total, también reflejan de forma importante su compromiso de sostenibilidad de cara al exterior".

El banco español BBVA, por ejemplo, tiene previsto trasladar su sede de Nueva York como parte de su compromiso de suministrar energía renovable para sus operaciones. Su nueva sede en Two Manhattan West, en Hudson Yards, obtendrá el 100% de su electricidad de la energía hidroeléctrica de pasada. El edificio está situado junto a importantes nudos de transporte y cuenta con terrazas al aire libre y un gimnasio.

"Las expectativas en torno a los edificios sostenibles están creciendo en un momento en que las empresas también están reduciendo su tamaño y optando por espacios de mayor calidad", afirma Jaime del Álamo, ESG Value & Risk Vice President de JLL.

"Un número cada vez más elevado de normativas de próxima implantación, más empresas que se adhieren a objetivos de carbono estrictos, como la iniciativa Science Based Targets (SBTi), y una mayor presión para descarbonizarse por parte de los accionistas, significa que las credenciales de sostenibilidad de un edificio se someterán a un examen cada vez más exhaustivo."

1. Certificado de sostenibilidad

Aunque muchas de las certificaciones habituales se basan en el diseño y la construcción de un edificio más que en su funcionamiento, siguen siendo un indicador relevante para las empresas preocupadas por la sostenibilidad en muchos mercados.

Las certificaciones LEED y BREEAM están evolucionando para tener más en cuenta las emisiones, en línea con el Sistema Nacional Australiano de Calificación del Entorno Construido (NABERS), pero estos cambios llevan su tiempo. Mientras tanto, en mercados más avanzados como el británico, los inquilinos con objetivos ambiciosos en materia de emisiones de carbono consideran cada vez más factores como la intensidad del uso de la energía y la electrificación, además de las certificaciones ecológicas.

2. Baja intensidad de uso de la energía (EUI)

Las empresas sostenibles necesitan edificios energéticamente eficientes, y el EUI es el indicador clave de su eficiencia energética. Alaina Ladner, Senior Vice President, Sustainability Practice Lead de la Región Occidental de JLL, afirma: "Podría decirse que es el mejor dato para evaluar la sostenibilidad de un posible emplazamiento, ya que un EUI bajo suele reflejar un buen rendimiento".

3. Promover desplazamientos sostenibles

Las emisiones generadas por los desplazamientos de los empleados suelen representar aproximadamente entre el 10% y el 20% de las emisiones totales de las empresas del sector servicios. El fácil acceso a los centros de transporte público es, por tanto, una forma de minimizar las emisiones de las empresas con sede en zonas urbanas. Sin embargo, dada la rápida adopción de los vehículos eléctricos en todo el mundo, la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos en los aparcamientos del lugar de trabajo o el fácil acceso a la recarga en la calle es una consideración cada vez más importante para las empresas que buscan promover desplazamientos más ecológicos de sus empleados.

4. Cumplir la normativa local

Las políticas sobre emisiones de los inmuebles para empresas se están desarrollando a un ritmo vertiginoso, y muchos edificios tendrán dificultades para cumplirlas. La normativa sobre las emisiones y el consumo energético de los edificios puede variar de una ciudad, una comunidad autónoma o un país a otro, pero los edificios que no la cumplan se enfrentarán a sanciones económicas, y gran parte de la carga de estas sanciones puede recaer directa o indirectamente en los inquilinos. El impacto en la reputación de la compañía podría ser otro motivo de preocupación. Los inquilinos que busquen un espacio deben conocer a fondo estas leyes locales y elegir edificios que estén en consonancia con las políticas de próxima aplicación, o elegir arrendadores que tengan planes bien definidos para cumplir los requisitos en el momento en que entren en vigor.

5. Propietarios dispuestos a colaborar

Incluso el arrendamiento de los mejores edificios sostenibles de la actualidad requiere buenas relaciones de colaboración con los propietarios, ya sea en lo relativo al intercambio de datos, el mantenimiento o las iniciativas medioambientales y sociales en marcha. En el caso de los edificios que requieren más reformas para seguir cumpliendo las futuras normativas y aumentar su resistencia a los crecientes riesgos climáticos, es fundamental una estrecha colaboración entre inquilinos y propietarios, no sólo en lo que respecta a la comunicación, sino también a la posibilidad de compartir costes y beneficios. En los arrendamientos más largos, por ejemplo, las inversiones en infraestructuras de edificios sostenibles pueden reducir los costes operativos a medio y largo plazo.

Cada vez son más los inquilinos que formalizan sus expectativas mediante contratos de arrendamiento ecológicos que abarcan un espectro más amplio de temas que definen objetivos de sostenibilidad compartidos y ayudan a avanzar hacia ellos.

6. Acceso a espacios verdes

Las estrategias integradas de sostenibilidad se centran en la salud, el bienestar y la productividad de los empleados, junto con la descarbonización. Los lugares de trabajo con fácil acceso a espacios verdes ya sean terrazas cubiertas de vegetación, jardines privados o incluso la proximidad de parques, pueden aportar multitud de beneficios para la salud, el control del estrés y la productividad por el simple hecho de proporcionar a los empleados dosis regulares de aire fresco y luz natural.

7. Instalaciones que favorecen el bienestar

Los servicios de calidad que ayudan a los empleados a relajarse y mantenerse activos
está en constante crecimiento. Un número cada vez mayor de edificios ha optado por la certificación WELL, que acredita que los edificios están diseñados para ofrecer a los empleados un entorno interior saludable gracias a factores como la forma física y la salud mental. En la práctica, las instalaciones deportivas en el lugar de trabajo, como gimnasios, salas de yoga o incluso pistas de atletismo en las azoteas, pueden contribuir al compromiso con la salud y el bienestar, mientras que instalaciones como el aparcamiento de bicicletas y los vestuarios pueden motivar a los empleados a ir al trabajo en bicicleta o corriendo.

Para obtener más información sobre la dinámica cambiante de la oferta y la demanda en los mercados inmobiliarios, consulta nuestro estudio: El punto de inflexión verde: ¿será 2024 el año en que los compromisos de carbono cambien a gran escala los mercados de alquiler?