Artículo

Las ventas de activos corporativos, en busca de un nuevo récord

¿Vender o no vender? Parece que esta cuestión ya no está a la orden del día para las empresas propietarias de inmuebles en Europa, que en 2018 han registrado el mayor volumen de ventas de activos de la última década.

03 de junio de 2019

La venta de activos corporativos1 se encuentra en niveles récord en Europa y enfilando la senda de crecimiento en España. Así lo confirman los datos del informe global de JLL, Raising Capital from Corporate Real Estate, que analiza las transacciones de este tipo en función de variables como el tipo de activo, el país, su valor de venta, etc.

¿Qué está impulsando el aumento de las ventas corporativas?

En primer lugar, los altos niveles de inversión en el sector inmobiliario y valores de mercado al alza han hecho más atractivas las ventas para las empresas en todos los principales mercados y sectores.

Por otro lado, la coyuntura económica actual se ha convertido en otro de los factores favorables. Por un lado, ésta se caracteriza por unos tipos de interés bajos y un reducido coste del capital. Por otro, existe una mayor gama de estructuras de leaseback apoyadas por una oferta más amplia de agentes, como los income strips y el credit tenant lease. Dichas opciones presentan como una buena alternativa al tradicional sale&leaseback. A esto hay que sumar los beneficios del mercado de divisas de los que gozan las empresas que contabilizan en libras los activos que venden en euros o dólares.

Por su parte, la evolución de las tendencias en workplace hacia mayor flexibilidad alcanzada a través del alquiler y no la compra también inclina la balanza a favor de las ventas corporativas. El impacto de NIIF16 en España que, por el contrario, favorece la compra frente al alquiler, aún no se ha hecho visible; aunque puede empezar a cambiar en Europa en los próximos años.

Por último, recientemente hemos asistido a la aparición de un grupo de propietarios especializados, que han habilitado activos más complejos para la venta, tales como data centers o centros de investigación y fabricación, lo que ha incrementado el volumen de ventas registrado.

En 2018, Europa registró más de 420 transacciones y 17.400 millones de euros, el dato más alto en los últimos 10 años.

Volumen de ventas en Europa y España

Con este resultado se alcanza, por cuarto año consecutivo, un volumen superior a los 16.000 millones de euros. En España, el volumen total de las ventas corporativas se mantuvo en niveles mínimos desde 2011 hasta 2015, pero en 2018 ha vuelto a superar los 1.400 millones como ya hizo en 2016.

El mercado español se ha mostrado más dinámico en los últimos cinco años y ha registrado una mayor actividad inversora. El valor de las ventas en 2018 se ha mantenido por encima del promedio de los últimos 10 años, aunque es un 21% inferior al máximo alcanzado en la década.

De hecho, España se encuentra entre los ocho países europeos más activos por valor de sus ventas corporativas. Entre ellos, Reino Unido es el mercado más activo con alrededor de 3.500 millones de euros de inversión y Suecia el menos activo, con un volumen cercano a los 100 millones de euros.

¿Cuáles han sido los sectores que más ventas han registrado?

A nivel europeo, los activos retail, logísticos y las oficinas son los más transaccionados en las ventas corporativas2, representando alrededor del 85% del valor total de las operaciones en los últimos cinco años. También en España estos tres sectores son los más activos, representando más del 90% del volumen total de las ventas de usuarios.

En concreto, las ventas de oficinas en Europa alcanzaron la cifra récord de 7.700 millones de euros en 2018. Entre las mayores operaciones destacó la venta de Goldman Sachs de su nueva sede en Londres al Servicio Nacional de Pensiones de Corea del Sur por £1.200 millones.

Las ventas de retail europeas representaron el 17% del total en 2018, con alrededor de 3.700 millones de euros transaccionados, cifra inferior a la de años anteriores. Las mayores operaciones incluyen la venta de Inditex de un portfolio de 16 tiendas en España y Portugal a Deka Immobilien por 367 millones de euros.

La venta de activos logísticos por parte de usuarios en Europa se ha incrementado notablemente en los últimos cinco años. Esta tipología de activos ha reunido el mayor número de ventas corporativas en 2018 (166 operaciones), que han sumado más de 3.600 millones de euros. Uno de los impulsores de este aumento de actividad es el crecimiento imparable del e-commerce, que ha conllevado un fuerte aumento de la demanda logística y de centros de e-fulfillment. Entre las mayores operaciones destaca la venta por parte del transportista Danske Fragtmænd de un portfolio de 14 activos logísticos y la sede corporativa de la firma por 161 millones de euros a W.P. Carey.

¿Y los que han registrado mayores valores de ventas?

En cuanto al valor de las ventas, los sectores logístico y oficinas han registrado los mayores aumentos en los últimos cinco años. En logística, las ventas de inmuebles corporativos han aumentado desde los 6.400 millones de euros entre 2009 y 2013 inclusive, hasta los 14.000 millones de euros entre 2014 y 2018 inclusive.

En España, también han sido las oficinas y, especialmente el sector logístico, los que mayores incrementos de valor han registrado en sus operaciones corporativas de venta durante los últimos cinco años. Aun así, el sector retail mantiene una posición dominante en cuanto al valor de sus ventas, con cerca de 3.000€ millones de inversión en los últimos cinco años.

1 Incluyen todas las ventas corporativas de inmuebles, incluidos los excedentes y las operaciones de sale&leaseback a corto y largo plazo, así como diversas estructuras de financiación para entregar nuevas instalaciones.

2 Excluyendo transacciones <5mill€ y sector residencial

¿Quieres recibir nuestros últimos contenidos?
Suscríbete