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Qué es el valor catastral de una vivienda y cómo se calcula

Analizamos en qué consiste el valor catastral, para qué sirve y qué repercusión tiene sobre los impuestos que pagan los propietarios de viviendas en España.

24 de febrero de 2020

“La posibilidad de que coincida el valor de mercado de un inmueble con la valoración catastral es escasa ya que existen diferencias sustanciales en su forma de cálculo”.

Silvia Damiano, Directora de Valoraciones, JLL España
 

Más de 1.000 municipios españoles han comenzado el año revisando los valores catastrales de su parque inmobiliario. Según publica Cinco Días, hay “19 capitales que este año van a revisar sus valoraciones catastrales afectando a 1.092 municipios.” Entre ellas, están ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza, Vigo o A Coruña.

Tanto si tu vivienda está en algunos de los municipios que actualizarán sus números, como si no, es fundamental que conozcas qué es y cómo afecta la valoración catastral al precio de una vivienda.

¿Qué es el valor catastral?

Lo cierto es que podemos encontrar numerosas definiciones de este concepto. El propio Catastro lo explica en los siguientes términos: “el valor catastral es un valor administrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente”. Dicho de otra forma, el valor catastral nos permite conocer el valor de un inmueble sin tomar en cuenta las variables del mercado en cada momento.

A grandes rasgos, el Catastro tiene en cuenta los siguientes factores a la hora de calcular el valor catastral de una vivienda:

  • Localización
  • Ubicación del inmueble dentro de la ciudad
  • Antigüedad del edificio
  • Reformas o renovaciones que se hayan realizado
  • Calidad de la construcción
  • Valor artístico o histórico

Sin duda, la parte más desconocida de este concepto está relacionada con la ponencia de valores, un factor más complejo de definir, que resulta decisivo para determinar los datos catastrales.

¿De qué sirve la ponencia de valores?

La ponencia de valores es el documento que recoge los criterios de valoración y que depende de los ayuntamientos del municipio correspondiente. En esencia, regula los criterios por los que se valorará el parque inmobiliario en un determinado municipio.

La medición individual de los activos inmobiliarios para determinar su valor catastral variará en función del año en que se haya actualizado la ponencia de valores. Tal y como afirma Silvia Damiano, Directora de Valoraciones de JLL España, “la probabilidad de que la valoración catastral de un inmueble coincida con su valor de mercado es muy escasa, ya que existen diferencias sustanciales en su forma de cálculo. Aunque el valor catastral toma como referencia el valor de mercado, sobre él se aplica por normativa un coeficiente de referencia al mercado. Es decir,  el valor  catastral guarda relación con el de mercado, pero no pretende igualarlo. Además, no se revisa según las continuas fluctuaciones que se producen en el mercado". Tampoco coincide con las valoraciones o tasaciones reguladas para garantía hipotecaria. 

La dependencia que existe entre estos datos catastrales y la ponencia de valores hace que, en España, tengamos municipios que no han revisado sus valores desde 1984, puesto que la ponencia de valores no ha variado (por ejemplo, algunos municipios de Cuenca), frente a otros que sí la han revisado y la han hecho efectiva este mismo año.

Impacto sobre los impuestos

La valoración catastral influye en varios impuestos. El más importante es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), pero lo que muchos usuarios desconocen es que ese concepto influye también en el Impuesto de Sociedades, el Impuesto de Transmisión Patrimonial y otras tasas ligadas a los inmuebles.

Por tanto, como propietario de una vivienda, es importante estar atento a la fecha en la que el ayuntamiento hará la revisión de la ponencia de valores. El momento en el que se produce la notificación de que el valor catastral del inmueble va a sufrir variaciones es el idóneo para reclamar por diferencias en la estimación o errores que puedan apreciarse.

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