Las claves para optimizar tu cartera inmobiliaria en 2021
Carlos Carbajo analiza los puntos que hay que tener en cuenta para desarrollar un portfolio resiliente y adaptado a la normalidad post-COVID.
Si eventos como las fusiones, las adquisiciones o las reestructuraciones de negocios ya habían impulsado la optimización de carteras inmobiliarias hasta los primeros puestos de la agenda de las empresas, la irrupción del COVID-19 ha convertido este proceso en crucial para la supervivencia de muchas compañías en la nueva normalidad.
La pandemia ha hecho que el balance financiero de una gran parte de ellas se haya visto comprometido, por lo que sus esfuerzos a corto plazo están centrados en la generación de ahorros y liquidez a través de la reestructuración de su portfolio.
Paralelamente, el teletrabajo ha vivido un auténtico ‘boom’ a raíz de la pandemia, que previsiblemente continuará en los próximos años, por lo que muchas compañías se enfrentan al dilema de cómo reconfigurar su portfolio inmobiliario pre-COVID.
“Ahora más que nunca, las empresas deben centrarse en encontrar el equilibrio perfecto entre la flexibilidad, las características y el coste de sus espacios de trabajo sin que eso perjudique el bienestar de sus empleados, ni su productividad” explica Carlos Carbajo, Head of Transaction Management de JLL en EMEA.
Carbajo enumera cuatro áreas de trabajo para las compañías que buscan asegurar la salud de su cartera en la nueva normalidad.
Estrategias de optimización de inmuebles más comunes en 2021
1. Flexibilidad contractual
“En su condición de inquilinos, las empresas buscarán alternativas para poder adaptar el alquiler en función del momento en el que se encuentren” augura Carbajo. Hablamos de opciones como comprometerse firmemente con solo una parte de la superficie, contemplar posibilidades de crecimiento o decrecimiento dentro de la superficie contratada, reducir las penalizaciones por posibles salidas, etc.
En este escenario, también aumentará el protagonismo de los operadores flex. “Es muy probable que en los próximos meses nos encontremos con un mayor número de empresas que dispongan de un portfolio mixto, esto es espacios fijos y puestos flex, cuyo número se puede ajustar en el tiempo”.
2. Reducción del OPEX
Las nuevas formas de trabajo que han ganado impulso con el COVID-19 impactarán también en el tamaño del portfolio inmobiliario. Las empresas buscarán reducir su OPEX (gastos operativos) a través de una disminución de la superficie ocupada o mediante la reducción de los costes de sus contratos. En este segundo caso, cabría la posibilidad de renegociar las condiciones actuales del alquiler o de hacer un traslado a zonas con precios más bajos.
3. Generación de liquidez
Este escenario vendrá como resultado de la generación de plusvalías ya sea a través de la venta de activos vacíos u operaciones de sale & leaseback).
4. Adaptación de la ratio de ventas vs. alquiler
Las compañías situadas en este cuarto escenario intentarán balancear los activos en propiedad con los que tienen en alquiler de tal forma que su patrimonio ofrezca más flexibilidad en momentos de incertidumbre.
El factor tiempo
Y mientras que algunas de estas estrategias tendrán una aparición one-shot en las hojas de ruta inmobiliarias de los próximos meses, otros como la flexibilidad en la ocupación tienen las papeletas para convertirse en la nueva norma del sector.
“En una estrategia de optimización, es clave generar y rastrear sistemáticamente las oportunidades que aparecen. Una evaluación de la cartera inmobiliaria respaldada por los datos y el conocimiento de las tendencias del mercado ayudará a tomar la decisión correcta en cada momento. A veces ésta se centrará en un escenario y activos concretos, en otras ocasiones presentará un mix entre varias acciones a corto y largo plazo que abarcarán la cartera al completo. Todo dependerá de la situación y los objetivos de la empresa enmarcados en un entorno de mercado tan dinámico como el de la nueva normalidad” afirma Carbajo.
Más allá de la superficie y el ahorro
Pese a que la reducción de superficie y el ahorro son los objetivos más habituales cuando hablamos de racionalizar la cartera inmobiliaria, no hay que olvidar que este proceso puede incluir otros propósitos.
Uno de ellos es la reducción del impacto medioambiental de los activos. Optimizar los activos con el fin de ofrecer y crear un portfolio saludable hacia dentro y hacia fuera, creará valor a largo plazo para la empresa y la sociedad en general.
Otra de las variables es la relacionada con la salud y el bienestar de los trabajadores. Dar la máxima prioridad a las necesidades de la plantilla a través de una oferta de espacios, localizaciones, momentos y tecnologías, mientras se “construye” un portfolio de activos bien dimensionado será, sin duda, uno de los retos para las empresas que reevaluarán su cartera inmobiliaria en los próximos tiempos.
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