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Grandes movimientos: ¿cómo se comportan los usuarios de oficinas?

25 de marzo de 2019

¿Por qué se mudan las empresas? ¿Hacia dónde van y de dónde salen? ¿Cuáles son sus preferencias? Hemos analizado todas estas cuestiones, entre otras, para indagar en los motivos de los grandes movimientos de inquilinos¹ que se han producido durante 2018 en Madrid y Barcelona y compararlos con 2017.

¿Por qué contratan espacio los grandes inquilinos?

Si atendemos a las principales razones que han llevado a los inquilinos en Madrid y Barcelona a contratar espacios de oficinas durante 2018 cabe destacar tres fundamentales: traslados, ampliaciones y creaciones de nuevas empresas.

La mayor parte de las transacciones en Madrid (55%) y Barcelona (40%) han consistido en traslados de compañías, principalmente traslados con ampliación, como respuesta a los crecimientos de plantilla. Las ampliaciones, tanto en el mismo inmueble que ya ocupaban como en otros edificios, han sido el segundo motivo principal en Madrid (23%) y el tercero en Barcelona (22%). En la Ciudad Condal ha destacado la creación de empresas, con un tercio de las operaciones, más notable que en Madrid (19%).

Creación de empresas: el auge del flex

Una amplia variedad de empresas que antes no estaba presente en Madrid o Barcelona ha decidido instalarse en estas ciudades o abrir nuevas ubicaciones en 2018. Estos resultados apoyan el atractivo de la capital y la Ciudad Condal en el entorno de negocios internacional. Cabe señalar que muchas de estas creaciones de empresas corresponden a aperturas de nuevas ubicaciones flex. Así, los principales operadores de espacios flexibles demuestran sus planes de expansión en las ciudades españolas más destacadas.

En Madrid, la gran mayoría de creaciones de empresas corresponden a la expansión de operadores de espacios flexibles como Regus, WeWork, Utopic_us, Impact Hub y Loom House, entre otros. Nueve de cada 10 aperturas de espacios flexibles se han producido en el centro de la ciudad (CBD y Secundaria), mercado objetivo de los coworkings en la capital.

En Barcelona, la expansión de grandes firmas de espacios flexibles como WeWork, Utopic_us, Aticco y Monday ha propiciado que las nuevas creaciones hayan representado un alto porcentaje sobre el total de las operaciones. El 46% de las nuevas creaciones se han producido en el submercado de Nuevas Áreas de Negocio, despuntando el distrito tecnológico 22@.

Ampliaciones por crecimiento

El crecimiento experimentado por las empresas ha repercutido en mayores requerimientos de espacio, que pueda absorber el incremento de las plantillas. Ante la necesidad de expandirse, las compañías contemplan dos alternativas: ampliar superficie en el mismo edificio o en otro distinto. En este caso, la disponibilidad en las oficinas actuales juega un papel fundamental, pues evita la gestión del cambio en la empresa, así como disgregar a los empleados en distintas ubicaciones. Pero esto no es siempre posible y, del mismo modo, influye la calidad del edificio y de la ubicación.

En Madrid han predominado las ampliaciones en el mismo edificio, dado que casi la mitad de ellas (45%) se han producido en Periferia, submercado que ofrece mayor disponibilidad que el centro. Por su parte, la mayoría de empresas que ha optado por ampliar superficie en otro edificio lo ha hecho en oficinas cercanas a las actuales. Su objetivo era mantener la ubicación actual, pero viéndose limitadas por la disponibilidad de espacio en sus oficinas actuales, han buscado alternativas cercanas.

En la Ciudad Condal se observa un reparto equitativo entre ampliaciones en otro edificio y en el mismo inmueble, si atendemos al número de operaciones. En cambio, si consideramos la superficie contratada, destacan las ampliaciones en otras oficinas distintas a las actuales (61%).

Grandes traslados: ¿hacia dónde se mueven los inquilinos?

“Los grandes inquilinos en Madrid y Barcelona están apostando fuerte por la proyección de su cultura, ambiciones y objetivos a través de los entornos de trabajo.”

Borja Basa - Managing Director Corporate Solutions, Southern Europe, JLL

Los grandes traslados en Madrid y Barcelona, fuera del centro

Durante 2018, los grandes inquilinos en Madrid y Barcelona han mostrado un comportamiento muy similar en la elección de su nueva ubicación. La escasez de producto en el centro de ambas ciudades ha sido causa, entre otros factores como la calidad del edificio, de que la gran mayoría de empresas en la capital y en la Ciudad Condal se hayan movido hacia zonas periféricas.

En Madrid, los resultados de 2018 arrojan un cambio de tendencia en cuanto a movimiento de inquilinos. Si en 2017 la mayoría de los grandes traslados -por encima de los 1.000 m²- tuvieron como destino el centro de negocios (CBD), coincidiendo con la salida de nuevo producto al mercado, en su mayoría rehabilitaciones; 2018 ha iniciado un cambio de tendencia, similar a la de 2015 y 2016, marcado por la escasez de producto en el centro.

Aunque la contratación en CBD y Secundaria se mantiene fuerte, casi la mitad de los traslados en 2018 se han concentrado en Periferia. Considerando la superficie ocupada, la diferencia es incluso más notable. Periferia concentra el 59% de la superficie ocupada por traslados. Una gran proporción de empresas se ha instalado en la zona de Madrid Norte, destacando el micromercado de Manoteras-Sanchinarro.

En Barcelona, sin embargo, se mantiene la tendencia de trasladarse hacia zonas más periféricas. Ya en 2017, ante la escasez de producto en el centro de la ciudad, la mayoría de las empresas se trasladaron a Nuevas Áreas de Negocio. En 2018 se ha mantenido esta tendencia, con casi la mitad (47%) de los traslados que se han firmado en esta zona, fundamentalmente en el 22@.

El centro de Barcelona se caracteriza por una disponibilidad muy baja y por la escasez de edificios de calidad. Por el contrario, en Nuevas Áreas de Negocio, los nuevos proyectos de oficinas que se están acometiendo buscan satisfacer las demandas de calidad y espacio de los grandes usuarios. También destaca Periferia, que ha concentrado al 31% de los traslados. Si consideramos la superficie ocupada, los anteriores submercados cogen incluso más fuerza, siendo Nuevas Áreas de Negocio (58%) y Periferia (33%) los principales destinos de traslados.

Las empresas madrileñas cambian de zona, mientras que las catalanas permanecen en el mismo submercado

A la hora de trasladarse, los usuarios de oficinas en Madrid se habían mantenido, en los últimos años, en el mismo submercado de sus antiguas oficinas. Sin embargo, en 2018 la mayoría (52%) se ha cambiado de zona. Por el contrario, la mayor parte (53%) de traslados en Barcelona no implican cambio de zona, en línea con los movimientos de años anteriores.

En el caso de Madrid, el submercado de CBD es el que más empresas retiene, ya que el 68% de las compañías que ya estaban en CBD, han permanecido en este submercado tras su traslado en 2018. Periferia, por su parte, es la zona que más empresas atrae: el 53% de las empresas que cambian de zona se han instalado en Periferia. En Barcelona, Periferia mantiene al 22% de los traslados, mientras Nuevas Áreas de Negocio atrae al 47% de las compañías procedentes de otros submercados. 

El futuro es ‘smart’

La apuesta por la calidad en Madrid y Barcelona vuelve a quedar patente con los resultados de 2018. Los usuarios buscan, cada vez más, oficinas de calidad que sean sostenibles, “inteligentes”, sirvan para posicionar su marca y atraer al mejor talento.

Solo el 10% de las empresas en Madrid y el 13% en Barcelona ocupaba, antes del traslado, oficinas de Grado A. Sin embargo, tras mudarse en 2018 ha aumentado significativamente el número de empresas que se ha instalado en edificios de Grado A, el 41% en Madrid y casi la mitad (45%) en Barcelona.  

“Los grandes inquilinos en Madrid y Barcelona están apostando fuerte por la proyección de su cultura, ambiciones y objetivos a través de los entornos de trabajo, algo imprescindible hoy en día para la identificación de empleados con los que esa cultura encaje y viceversa. Esto supone una gran oportunidad para las rehabilitaciones de edificios, con vistas a satisfacer una demanda que valora la calidad de la ubicación, pero cada vez más, busca unas oficinas sostenibles y que brinden bienestar al empleado”, explica Borja Basa, Managing Director de Corporate Solutions Southern Europe en JLL.

¹Operaciones superiores a 1.000 m².

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